수원지방법원 2025타경52941. 광주시 능평동 아트하우스 101동 4층401호, 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2018.03.05 중원새마을금고 근저당권 205,400,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 심재숙 근저당권과 광주시·국·국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 “인수 0원”이 곧 “가격이 좋다”는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 210,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 반면 동일 면적 59.45㎡의 최신 거래는 2022.12 165,000,000원, 최근 12개월 평균도 165,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가는 그 기준의 127.3%이므로 가격 할인으로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52941 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 372-13 아트하우스 101동 4층401호 · 도로명 경기도 광주시 대명대길 38-29 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 59.45㎡ · 4층 401호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 9세대 · 2016.07.21 사용승인 |
| 소유자 | 이서윤 · 2021.05.31 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중원새마을금고 / 134,570,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.03.05 중원새마을금고 근저당권입니다. 2024.06.17 심재숙 근저당 120,000,000원, 2025년 이후 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 2024.11.27에도 중원새마을금고의 임의경매개시결정이 있었지만 2024.12.04 취하됐고 2024.12.10 등기가 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권혁인 | 2024.10.21 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| SINOK PAWINA | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 각각 2024.10.21, 2024.11.13으로 말소기준일 2018.03.05보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 이는 배당순서의 변수이지, 현재 분석상 매수인의 임차보증금 승계 위험으로 잡히지는 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.10억은 최근 기준 127.3%
아트하우스 101동은 총 9세대이고 비교 면적은 59.45㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2021.12 160,000,000원, 2022.12 165,000,000원 두 건입니다. 전체 평균은 162,500,000원이고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 각각 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 59.45㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.12 | 59.45㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.45㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.45㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 127.3%입니다. 최신 거래도 165,000,000원이므로 신건 최저가가 최신 거래보다 45,000,000원 높습니다. 전체 평균 대비 129.2%라는 수치보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보더라도 결론은 같습니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
회차별 가격은 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원입니다. 1회 유찰 가격도 최신 거래 165,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격에서야 확인된 최신 거래를 하회합니다. 현재 사건의 유찰 횟수는 0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 중원새마을금고 | 205,400,000원 | 205,400,000원 |
| 2. 근저당 · 심재숙 | 120,000,000원 | 860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 총 채권액 325,400,000원 중 206,260,000원이 배당되고 119,140,000원 미배당이 발생합니다. 사건 청구액은 134,570,730원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평119 안전센터 북동측 인근으로, 다세대주택·공동주택과 전·답·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 581.0㎡, 공시지가는 827,600원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다. 기재된 기간은 매각기일 2026.09.21 이전에 종료됩니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그치며 최신 거래가 2022.12입니다. 가격 판단 시 거래 표본 부족을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 할인으로 보지 말 것. 최저가·실질취득 210,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 127.3%입니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원입니다. 현재는 유찰 0회입니다.
- 임차인 보증금 확인. 권혁인·SINOK PAWINA 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부는 별도로 점검해야 합니다.
- 압류 배당순위 확인. 광주시·국·국민건강보험공단 압류가 있고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 후순위 배당액이 줄어들 수 있습니다.
- 배당표 수치의 기준 확인. 중원새마을금고 배당 모형은 채권최고액 205,400,000원 기준이며 사건 청구액은 134,570,730원입니다.
- 시세 표본 시점 확인. 동일 면적 거래는 2건뿐이고 최신 거래가 2022.12이므로 매각기일 시점의 가격 수준과 차이가 있을 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”
이 사건은 권리 구조와 가격 평가가 분명히 갈립니다. 권리 쪽에서는 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 실제 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 반면 신건 실질취득가 210,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 127.3%입니다. 실거래 표본이 적고 오래됐다는 한계까지 감안하더라도, 현재 데이터로 신건 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
1회 유찰 가격 168,000,000원도 최신 거래 165,000,000원을 웃돌고, 2회 유찰 가격 134,400,000원에서야 확인된 거래가격보다 낮아집니다. 여기에 9세대 다세대라는 규모, 동일 면적 거래 2건이라는 제한적인 거래 표본, 보증금 미상 임차인과 당해세 여부에 따른 배당 변수를 함께 보면 권리 인수는 낮지만 현재 회차의 가격 매력도 역시 낮은 사건으로 보는 것이 일관됩니다.
