수원지방법원 2025타경52966. 등기사항전부증명서는 집합건물로, 경기도 하남시 학암동 647·647-11 북위례가하프라자에 관한 물건입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 1층 109호의 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 건물은 지하3층·지상7층 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2022.06.21.입니다.
권리 흐름의 핵심은 2024.12.02. 설정된 한용규의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,000,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.12. 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태 모두 현재 공실을 가리킵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52966 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층109호 |
| 등기부 표시 | 경기도 하남시 학암동 647, 647-11 북위례가하프라자 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 · 사용승인일 2022.06.21. |
| 소유자 | 주식회사지타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,013,000,000원 / 1,013,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.02.06. 하남시 압류는 말소기준권리보다 먼저 등기됐지만, 2024.03.27. 해제를 원인으로 압류등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 압류로 남아 있는 구조가 아닙니다. 그 뒤 2024.12.02. 설정된 한용규 근저당권이 말소기준이고, 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.12. 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 배당 구조 — 신건에서는 근저당 전액 배당
현재 최저매각가 1,013,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 12,530,000원을 먼저 반영하고, 한용규 근저당권에 1,000,000,000원이 배당됩니다. 이후 소유자 교부액은 470,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,530,000원 |
| 1. 근저당권 · 한용규 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 470,000원 |
집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,013,000,000원 | 1,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 810,400,000원 | 799,896,000원 | 200,104,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 648,320,000원 | 639,436,800원 | 360,563,200원 | 0원 |
유찰될수록 한용규 근저당권의 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다. 1회 유찰 때 신청채권자 배당은 799,896,000원, 2회 유찰 때는 639,436,800원으로 낮아집니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남시 학암동 위례숲초등학교 북측 인근. 대규모 아파트단지와 근린상가가 소재하는 위례신도시지역입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)이나 현재 공실상태입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 석재·강화유리 외벽, 급배수·위생·화재경보·승강기·방송·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 북서측으로 완만한 경사지의 2필 일단지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 473.0㎡, 지목은 대입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 중로의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(위례지구)이며 공시지가는 7,842,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.12.02. 한용규 근저당권이 기준이며 이후 경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 선순위 압류 이력. 2024.02.06. 하남시 압류는 2024.03.27. 해제를 원인으로 이미 말소된 사실을 등기 원본에서 다시 대조합니다.
- 공실 확인. 현재 공실상태이므로 현장 점유와 출입 가능 여부를 매각 전 다시 확인합니다.
- 상가 이용상태. 감정상 제1종근린생활시설(소매점)이며 실제 영업 가능 상태·시설 상태를 현장에서 확인합니다.
- 배당 변동. 집행비용과 소유자 잔여액은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있고 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등 토지이용계획을 원본과 대조합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 공실이고 임차인은 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.02.06. 하남시 압류는 이미 해제로 말소됐고, 2024.12.02. 한용규 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 신건 최저매각가 1,013,000,000원 자체가 적정한지는 권리분석만으로 결론낼 수 없습니다. 현재 회차에서는 근저당권이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 미배당 200,104,000원, 2회 유찰 시 360,563,200원이 발생합니다. 그럼에도 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “채권 미배당이 생겨도 매수인 인수로 전환되는 것은 아니다”는 점과, 별도로 상가의 공실·입지·가격을 검토해 응찰가를 정하는 데 있습니다.
