수원지방법원 2025타경52994. 경기도 광주시 송정동 퀸스타운 104동 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권진오이며, 2018년 7월 20일 소유권을 취득한 날 안양지구축산업협동조합에 채권최고액 182,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이고, 이후 붙은 삼성카드·우리카드·신한카드·케이비국민카드· 한국주택금융공사의 가압류 5건은 모두 매각으로 소멸합니다.
2017년 성남수정새마을금고의 채권최고액 182,000,000원 근저당은 2018년 7월 20일 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 과거 근저당이 아니라 2018.07.20 안양지구축산업협동조합 근저당입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유와 명도상황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 356-43 퀸스타운 104동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 행정타운로69번길 10-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하1층/지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 권진오 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 141,753,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리 0원이라는 판단과 실제 점유관계 확인은 구분해야 합니다. 등기권리만 보면 2018년 안양지구축산업협동조합 근저당 이후 발생한 가압류 5건과 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 229,000,000원인 신건입니다. 퀸스타운 104동은 9세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 33.33%입니다. 그러나 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가 2.29억을 두고 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 182,400,000원 | 182,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,354,263원 | 8,354,263원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,676,769원 | 11,676,769원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,197,163원 | 7,197,163원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,866,786원 | 7,866,786원 |
| 6. 가압류 · 한국주택금융공사 | 29,046,098원 | 7,499,019원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,006,000원을 제외한 채권 배당액이 224,994,000원이고, 채권 총액 246,541,079원 대비 21,547,079원의 미배당이 발생합니다. 한국주택금융공사 가압류에서 일부 미배당이 생기지만, 이 미배당은 매수인 인수액으로 넘어가지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·관공서·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물이며 외벽은 치장벽돌·석재 붙임, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 동측 약 6미터 포장도로와 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역에 포함되며 공시지가는 635,600원/㎡입니다. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약허가구역 표기가 기재돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 가격 조사. 신건 229,000,000원이 적정한지 인근 다세대 매매·중개 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 183,200,000원, 2회 유찰 시 146,560,000원입니다. 회차가 내려가도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 21,547,079원은 채권자 측 부족액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
- 관리·명도비용. 미납 관리비와 실제 점유자의 인도·명도 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보류
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 현재 229,000,000원은 신건 감정가 그대로이고, 직접 비교할 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다. 퀸스타운 104동은 9세대 규모이며 경매 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 33.33%입니다. 따라서 이 사건은 “권리 때문에 피할 물건”은 아니지만, “신건 가격이 싸다고 바로 들어갈 물건”도 아닙니다. 권리보다 현장 시세와 점유관계 확인이 최종 입찰가를 결정할 핵심입니다.
