수원지방법원 2025타경53013. 경기도 광주시 매산동 부강타운 8동 201호, 공부상 다세대주택입니다. 전용면적 비교자료의 대상면적은 54.49㎡이고, 현황상 방3·욕실2·거실 등으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2021년부터 시작된 김다희의 임차관계입니다. 전입일은 2021.03.04., 점유개시는 2021.02.25., 보증금은 190,000,000원이며 2023.04.27. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.04.17. 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 김다희의 임차권은 원칙적으로 낙찰자가 떠안을 수 있는 선순위 권리입니다. 데이터상 대항력도 있음으로 판정되어 있어, 확약이 없다면 신건 낙찰가 207,000,000원에 보증금 190,000,000원을 별도로 고려해야 하는 구조였습니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53013 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 742 부강타운 8동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·욕실2·거실 등 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김진구 · 2021.02.25. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2016.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 뒤집는다
이 사건에서 등기 순서만 보면 가장 중요한 권리는 김다희의 주택임차권입니다. 전입신고가 2021.03.04.로 말소기준 2024.04.17.보다 앞서고, 임차권등기도 2023.04.27.에 마쳐져 있습니다. 따라서 원래는 보증금 190,000,000원 전액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다희 | 전유부분 전부 · 2021.03.04. | 190,000,000원 | 대항력 有 | 확약상 주장 | 승계 표시 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김다희의 확정일자 항목은 일률적인 현재 판정값으로 확정할 수 없지만, 등기내용에는 2021.01.25. 확정일자가 기재되어 있고 이후 계약분에는 없음으로 기재되어 있습니다. 이 리포트에서는 우선변제권의 일반 판정보다 2026.06.01. 확약서의 명시적 내용을 우선해 실질 인수 여부를 판단했습니다.
③ 가격 판단 — 신건 207,000,000원의 안전마진은 별도 확인
이 사건은 현재 회차가 감정가 100%인 신건으로, 최저매각가는 207,000,000원입니다. 확약이 적용되므로 낙찰가에 별도의 임차보증금 인수를 더하지 않아 실질취득도 207,000,000원으로 봅니다.
다만 현 시점 가격을 직접 비교할 최근 동일 조건 실거래 수치는 확인되지 않습니다. 등기부에는 소유자 김진구의 2021.02.25. 매매가액 190,000,000원이 확인되지만, 이를 곧바로 현재 시세로 간주해 “싸다”거나 “비싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 별도 시세 확인이 필요한 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 임차인 김다희 보증금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,833,060원 | 3,302,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 채권 총액 207,833,060원 중 203,302,000원이 배당되고, 4,531,060원이 미배당입니다. 원 시나리오에는 김다희 보증금 190,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있지만, 2026.06.01. 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 매산2리 마을회관 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·소규모 공장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2016.10.26., 기본위생·급배수·도시가스보일러 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 및 서측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 609,100원/㎡, 토지면적 486.0㎡의 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·특별대책지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 부강타운8동은 8세대 규모이고, 현재 확인되는 평균 유찰횟수는 0.0회입니다. 다세대 특성상 개별 호수의 상태와 실제 거래사례를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 확약의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 문구와 적용 대상이 김다희임을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 실질 인수 0원 전제 점검. 확약이 유효하게 반영되면 김다희 보증금 190,000,000원의 실질 인수는 0원입니다. 반대로 확약 적용에 문제가 생기면 원래의 선순위 임차권 위험이 다시 중요해집니다.
- 현재 시세 확인. 최저가 207,000,000원을 판단할 최신 동일 면적·유사 다세대 거래사례를 별도로 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 배당 부족. 신건에서도 4,531,060원 미배당이 발생하고, 1회 유찰 시 45,351,460원, 2회 유찰 시 78,007,780원으로 부족액이 커집니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대차관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유상태와 실제 인도 가능 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 서로 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “선순위 1.90억”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 등기부만 보면 부담스럽습니다. 전입이 2021.03.04., 임차권등기가 2023.04.27., 말소기준 가압류는 2024.04.17.이므로 김다희의 보증금 190,000,000원은 전형적인 선순위 인수 위험입니다. 하지만 2026.06.01. 제출된 확약서가 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 명시하면서 결론이 달라집니다.
확약이 유효하게 반영된다는 전제에서 매수인 실질 인수액은 0원, 신건의 실질취득은 207,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 더 이상 “1.90억을 떠안느냐”가 아니라 “207,000,000원이 현재 다세대 시세에 맞느냐”입니다. 권리 위험은 크게 낮아졌지만 최신 시장가격 비교가 충분하지 않으므로, 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
