수원지방법원 2025타경42095. 평택시 안중읍 송담리 ‘송담지엔하임1차’ 110동 13층 1302호, 전용 84.9059㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태는 방4·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸 등이며, 철근콘크리트구조 25층 건물의 13층입니다. 현재 소유자는 2025.02.13 상속을 원인으로 지분을 취득한 노현우·도미현·도미희·도현서 4명의 공유 형태입니다.
권리 흐름의 기준점은 2020.01.20 안중새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2021.11.30 안중새마을금고의 명칭이 서평택새마을금고로 변경됐고, 2024.01.09 농협은행 가압류, 2025.06.17 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 김윤경 씨의 전입일도 2021.11.30으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력 선순위 임차인이 아니므로 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 송담리 850 송담지엔하임1차 110동 13층1302호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 안중읍 송담1로 85 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9059㎡ · 방4·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸 · 25층 중 13층 |
| 현재 소유자 | 노현우 9분의 3 · 도미현 9분의 2 · 도미희 9분의 2 · 도현서 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서평택새마을금고 / 57,029,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 인수되지 않는다
2018.09.03 국민은행 근저당 247,200,000원은 2020.01.21 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.01.20 설정된 안중새마을금고 근저당입니다. 2024.01.09 농협은행 가압류 13,994,591원과 2025.06.17 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2020년 당시 근저당권자는 안중새마을금고였고, 2021.11.30 명칭이 서평택새마을금고로 변경됐습니다.
임차인 — 김윤경 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤경 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
김윤경 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되며, 전입신고가 말소기준권리 2020.01.20보다 늦은 2021.11.30이므로 대항력은 없습니다. 2025.07.03 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 4.15억은 최근 평균의 122.9%
송담지엔하임1차는 707세대, 2018.05.03 준공 단지입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 84.91㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 337,750,000원입니다. 현재 최저가 415,000,000원은 이 평균의 122.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 21 | 292,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 11 | 328,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 22 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 20 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 14 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 16 | 415,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.91㎡ | 12건 | 337,750,000원 |
표본 최저는 292,000,000원, 최고는 415,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 305,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 415,000,000원은 최근 12개월 표본의 최고 거래가와 같은 수준이며 최근 평균보다도 높습니다. 따라서 전체 권리가 단순하다는 이유로 현 회차 가격에 별도의 가점을 줄 수 없습니다.
유찰 시 제공 시나리오는 1회 유찰 332,000,000원, 2회 유찰 265,600,000원입니다. 현재 회차와 달리 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균 337,750,000원보다 낮아집니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로, 유찰을 당연시하기보다 실제 응찰 상황과 매각기일별 가격을 따로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 안중새마을금고 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 농협은행주식회사 | 13,994,591원 | 13,994,591원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 172,455,409원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 235,994,591원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 172,455,409원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김윤경 씨의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안중읍행정복지센터 남측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·공원 등으로 이루어진 지역입니다. 남동측 인근에는 농경지대가 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 직선거리 약 1km 지점에 안중역이 위치합니다.
- 단지. 송담지엔하임1차는 707세대, 2018.05.03 준공 단지입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방4·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸 등의 구조입니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 화재경보, 출입구 보안개폐 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,090,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 현재 최저가 415,000,000원은 최근 12개월 평균 337,750,000원의 122.9%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 가격 프리미엄을 정당화하지 마세요.
- 유찰 시나리오 분리. 제공 시나리오는 1회 유찰 332,000,000원, 2회 유찰 265,600,000원입니다. 회차별 가격을 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 김윤경 씨는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구는 2025.07.03 접수됐으므로 실제 배당 범위를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 222,000,000원과 2021.11.30 변경 기재 60,000,000원, 제공 배당표의 222,000,000원 사이의 관계를 현재 등기와 채권계산서에서 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 바탕으로 확인됐습니다. 실제 점유상태와 내부 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 점유관계 확인. 현재 소유자는 상속에 따른 4인 공유 상태입니다. 실제 거주자와 인도 대상자를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 선순위 임차인 인수형이 아닙니다. 말소기준 2020.01.20 이후 전입한 김윤경 씨는 대항력이 없고, 가압류와 경매개시결정도 후순위라 매수인에게 승계되지 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 일관됩니다.
반면 가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가이자 실질취득인 415,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 337,750,000원의 122.9%입니다. 최신 거래는 305,000,000원이고, 415,000,000원은 최근 12건 중 최고 거래가와 같은 금액입니다. 따라서 이 사건은 “권리 위험은 낮지만 현재 회차의 가격 메리트도 낮다”가 핵심입니다.
