수원지방법원 2025타경42587. 평택시 안중읍 안중리 466-3, 송담8길 53-6에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(식당·공실), 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 2가구이고 옥탑층에는 엘리베이터실 및 다락이 있습니다. 토지는 359.4㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 이 구조에서는 아파트처럼 ‘한 세대의 임차인만 확인’하는 방식이 통하지 않습니다. 실제로 조사된 점유·임차관계가 다수이고, 여러 전입일이 말소기준보다 앞서 있어 호실별 보증금과 배당관계를 하나씩 대조하는 것이 핵심입니다.
말소기준은 2024.12.18 평택시 압류로 제시되어 있습니다. 그 이전에는 2017년 전세권과 2024년 이유미 임차권, 2024년 박금순 임차권 등이 존재하고, 전입일 기준으로는 김두환·홍진아·이근혁·지현우·TSOY OKSANA·KIM VLADIMIR·이선희 등 다수 점유자가 말소기준보다 앞섭니다. 이 가운데 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람은 대항력 있다고 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42587 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 466-3 · 경기도 평택시 안중읍 송담8길 53-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설(식당·공실), 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 2가구, 옥탑층 엘리베이터실 및 다락 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2017.03.23 |
| 토지 | 359.4㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,277,000원/㎡ |
| 소유자 | 황제이슨성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,921,902,000원 / 1,921,902,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 808,457,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차·전세관계가 핵심
등기 흐름에는 2017년 염치농업협동조합 근저당권 900,000,000원이 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 2017.11.07 이근혁 전세권 130,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리로 표시됩니다. 이후 이유미·박금순의 주택임차권도 말소기준 전, 박민·신현근의 임차권등기는 말소기준 후에 설정됐습니다. 다만 박민·신현근의 실제 전입일은 각각 2022.01.18, 2023.06.05로 말소기준보다 앞서므로 등기 접수일만 보고 대항력을 판단하면 안 됩니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 2024.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김두환 | 2018.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍진아 | 2018.09.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이근혁 | 2017.10.19 | 130,000,000원 | 선순위 전세권 | 배당반영 | 없음 |
| 지현우 | 2023.12.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TSOY OKSANA | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| KIM VLADIMIR | 2022.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이유미 | 2022.02.21 | 120,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 없음 |
| 박금순 | 2022.09.13 | 10,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 없음 |
| 박민 | 2022.01.18 | 75,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 없음 |
| 신현근 | 2023.06.05 | 80,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 공사 | 2018.09.12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자는 전입일이 빠르더라도 대항력 확정이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 분류했습니다.
② 가격 판단 — 신건 1,921,902,000원, 최저가만으로 메리트 판단 금지
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 동일한 1,921,902,000원입니다. 동일 유형의 실거래 비교값으로 가격 우위를 확인할 근거가 없는 상태이므로, 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수 없습니다. 특히 다가구·근린생활시설·토지가 함께 매각되는 구조에서는 아파트식 평형 비교보다 토지 가치, 건물 수익성, 공실, 실제 임대차보증금, 월세 현황이 가격 판단에 더 직접적으로 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,921,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,619,020원 |
| 1. 임차인 이유미 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 박금순 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 1. 임차인 박민 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 1. 임차인 신현근 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 이근혁 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,485,282,980원 |
현재 계산에서는 위 확인된 임차보증금·전세금이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 점유관계 역시 위 금액에 포함되어 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 안중리 소재 안중읍행정복지센터 남동측 인근이며, 주상용 및 다가구주택, 주상나지, 안송근린공원, 안일초·안중고·경기물류고교 등이 주변에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설 식당으로 공실, 2~4층은 총 10가구의 다가구주택 구조이며 전체 임대중으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2017.03.23이며 기본 위생·급배수·냉난방·승강기설비가 된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 359.4㎡의 대지이며 평지·가로장방 형태, 소로한면에 접하고 공시지가는 1,277,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 기간 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 8건부터 확인. 이선희·김두환·홍진아·지현우·TSOY OKSANA·KIM VLADIMIR·기사항전·공사 관련 실제 보증금, 계약 상대방, 점유 호실을 대조해야 합니다.
- 선순위 전세권. 이근혁 전세권 130,000,000원은 말소기준 이전 권리로 표시되지만 현재 배당 가정에서는 전액 배당됩니다. 실제 배당요구·소멸 여부를 원본과 대조해야 합니다.
- 전입일과 임차권등기일을 분리. 박민·신현근처럼 임차권등기 접수는 말소기준 후라도 전입은 그보다 빠른 사례가 있으므로 등기 순위만 보고 대항력을 판단하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 김두환·지현우 및 등록 임차권자들의 배당요구 여부와 종기 내 적법한 신고를 확인해야 실제 미배당 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권 배당관계 대조. 신청채권액 808,457,883원과 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원의 관계를 채권계산서·근저당 이전관계에서 확인해야 합니다.
- 상가 공실·주거 임대현황. 1층 식당은 공실이고 2~4층은 전체 임대중으로 조사됐으므로, 월세·관리상태·퇴거 가능성을 호실별로 확인해야 수익성을 계산할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각 조건이므로 토지 359.4㎡와 건물 전체의 권리·점유를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 각 임대차계약·전입세대 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
현재 배당 가정만 보면 감정가 1,921,902,000원에서 알려진 임차보증금과 전세금은 전액 배당되고, 매수인이 떠안을 미배당액은 0원입니다. 1회 유찰 1,537,521,600원, 2회 유찰 1,230,017,280원 시나리오에서도 확인된 미배당액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건은 그 숫자만 보고 ‘권리 깨끗’으로 끝낼 수 없습니다. 다가구형 건물 전체가 임대중이고, 말소기준 전 전입자가 여러 명이며, 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 8건 있습니다. 그 금액이 확정되기 전까지는 낙찰가에 얼마를 더 떠안을지 알 수 없으므로 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다. 여기에 신청채권액 808,457,883원과 현재 배당표의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계도 재검증이 필요합니다.
결론은 ‘가격 판단 이전에 임차관계 확정’입니다. 신건 1,921,902,000원이라는 최저가가 싸거나 비싼지는 실거래·수익자료 없이 단정할 수 없고, 먼저 호실별 점유자·보증금·배당요구·선순위 여부를 완성해야 합니다. 권리확인이 끝나기 전에는 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
