수원지방법원 2025타경42641. 평택시 지산동 아주1차아파트 103동 401호입니다. 현재 소유자는 김인화이며, 2022.03.02 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 215,000,000원입니다. 현재 등기부에는 존속 근저당이 없고, 이번 경매의 말소기준은 2025.09.17 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 같은 날 서울특별시 압류, 2025.10.01 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 박슬아의 전입신고일이 2022.03.02로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 여부와 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도, 실제 입찰 판단에서는 인수위험 미상으로 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 1135 아주1차아파트 103동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.95㎡ · 침실 3·화장실2·주방 및 식당·거실·드레스룸·발코니(대피공간) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층건 · 사용승인일 1994.07.22 |
| 소유자 | 김인화 · 2022.03.02 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 김영준 / 244,437,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 삼성생명보험주식회사·교보생명보험주식회사·대한생명보험주식회사· 최호동·주식회사국민은행·주식회사신한은행 등의 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 존속하지 않습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2025.09.17 강제경매개시결정이며, 뒤에 들어온 서울특별시와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박슬아 | 미상 | 2022.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 169,000,000원은 최근 평균의 118.1%
아주아파트 시세 표본은 최근 12건이며 최근 12개월 평균은 143,041,666원입니다. 최신 거래는 2026.09, 전용 59.95㎡ 3층 145,000,000원입니다. 현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 118.1%로, 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 8 | 146,000,000원 |
| 2026.07 | 56.83㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 8 | 143,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 143,041,666원 |
표본의 최저 거래는 100,000,000원, 최고 거래는 182,000,000원으로 편차가 큽니다. 그러나 가격 메리트 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 143,041,666원이고 최신 거래 역시 145,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 169,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김영준 | 244,437,944원 | 165,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 169,000,000원 가정에서 신청채권 청구액 244,437,944원 중 165,834,000원이 배당되고 78,603,944원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 박슬아의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수금액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 78,603,944원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 111,930,744원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 138,592,184원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄중학교 북서측 인근의 아주1차 아파트단지로, 주변은 아파트단지·학교·상가 등 생활지원시설·임야가 혼재하며 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 1994.07.22이며, 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·지상주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m 포장도로, 북서측 약 12m, 북동측·남동측 약 8m 포장도로와 접하고 단지내도로로 연결됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(지산2지구), 지목 대, 공시지가 1,266,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제5구역·비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 교육환경 보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 아주아파트는 670세대이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 박슬아의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 단계의 판단은 “대항력 가능·미상”입니다.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.1%입니다. 최근 시세를 웃도는 신건에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 135,200,000원, 2회 유찰 시 108,160,000원으로 제시되어 있으며 단지 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산의 매수인 인수액 0원은 임차보증금 미상 상태를 해소하지 못합니다. 실제 인수 여부는 임차관계 확인 뒤 다시 계산해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 물건의 등기부 구조만 보면 단순합니다. 현재 존속 근저당은 없고, 강제경매개시결정 이후의 서울특별시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰의 핵심은 박슬아입니다. 2022.03.02 전입으로 말소기준 2025.09.17보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 미상이라, 매수인 인수액을 현재 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 169,000,000원은 최근 12개월 평균 143,041,666원의 118.1%이고, 최신 거래 145,000,000원보다도 높습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 따라서 이 사건은 “권리 확인 전 보류, 신건 가격도 보류”가 핵심입니다. 임차보증금이 확인된 뒤에야 실제 취득원가와 적정 입찰가를 다시 계산할 수 있습니다.
