수원지방법원 2025타경42697. 경기도 안성시 미양면 고지리 304-1을 포함한 대지·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태에는 근린생활시설 및 주택(방3 외)으로 기재되어 있고, 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물에는 위생·급배수·전기·화재탐지설비와 호이스트 크레인 2.8ton 등이 설치되어 있습니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사서준이며, 말소기준은 2016년 5월 24일 설정된 미양농업협동조합 근저당권입니다.
권리 순서 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤의 국제종합기계주식회사 근저당권들, 유한회사 대신기계·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 근저당은 2022년 5월 26일 채권최고액이 684,000,000원으로 변경됐고, 2026년 6월 16일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 이 권리에 300,000,000원을 배당하는 계산을 사용하고 있으므로, 실제 배당관계는 원본 채권계산서와 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42697 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 미양면 고지리 304-1 · 경기도 안성시 미양면 서미로 326-4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택(방3 외) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사서준 |
| 감정가 / 최저가 | 1,095,461,500원 / 1,095,461,500원 (신건) |
| 청구액 | 625,757,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 정보 | 2,700㎡ · 지목 잡종지 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 127,400원/㎡ |
| 주요 규제 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 성장관리권역 · 공장설립승인지역 · 가축사육제한구역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2013년 서안성농업협동조합 근저당과 2016년 국제종합기계주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.05.24. 을구 3번 미양농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 을구 6번·8번·9번 국제종합기계주식회사 근저당, 갑구 가압류 2건, 2025년과 2026년의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가보다 ‘유찰 시 현금흐름’이 먼저
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 1,095,461,500원입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 같은 1,095,461,500원으로 볼 수 있습니다. 다만 동일 용도의 최신 실거래 비교값 대신, 이 사건에서는 감정가와 유찰 시나리오에 따른 채권 미배당 변화를 중심으로 가격 부담을 보는 편이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,095,461,500원 | 1,082,106,885원 | 259,844,405원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 876,369,200원 | 865,205,508원 | 476,745,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 701,095,360원 | 691,684,406원 | 650,266,884원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 미배당액이 커지는 것을 곧바로 매수인 부담 증가로 읽으면 안 됩니다. 매수인의 직접 부담은 낙찰대금과 취득 이후의 현황·명도·농지 절차 쪽에서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,095,461,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,354,615원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 미양농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 국제종합기계주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 국제종합기계주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 국제종합기계주식회사 | 400,000,000원 | 182,106,885원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 유한회사 대신기계 | 11,951,290원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,341,951,290원 중 1,082,106,885원이 배당되고, 259,844,405원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·우선변제 항목 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 매각범위·현황 — 반드시 현장에서 경계를 맞춰야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하여 일괄매각하는 사건입니다.
- 평가·매각 제외 건물. 목록7 지상 소유자 불명의 판넬조 냉장창고 약 272㎡는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 기타 제외물. 목록2 지상 컨테이너 2동, 목록7 지상 소형 냉장창고 1동도 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 포함 설비. 목록6 내부의 호이스트 크레인 2.8ton 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 지목 차이. 목록5·7은 공부상 지목이 답이나 현황은 전입니다. 감정요항에는 일련번호 1의 공부상 지목 임야·현황 토지임야(전), 일련번호 3·5·7의 공부상 지목 답·현황 전으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안성시 미양면 고지리 구간은 고지리신촌마을회관 북서측 인근으로 소규모공장, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 일련번호 2·7까지 제반 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 토지이용. 농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등이 포함되어 있습니다.
- 대표 토지 형상. 2,700㎡, 평지, 가로장방, 세로한면(가), 토지이용상황 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용. 근린생활시설 및 주택(방3 외)으로 이용 중이며 위생·급배수·전기·화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다고 명시되어 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 경계. 냉장창고 약 272㎡, 컨테이너 2동, 소형 냉장창고 1동은 매각에서 제외되므로 낙찰 후 사용·철거·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 부분과 제외 부분을 현황도·감정평가서·매각물건명세서에서 서로 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 사용자, 사업장 운영주체, 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 채권 변경 확인. 을구 3번 근저당은 2022.05.26. 채권최고액 684,000,000원으로 변경되고 2026.06.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있으므로 최신 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이. 답·임야와 전의 차이가 존재하므로 농지법상 이용·전용 여부와 실제 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보면 쉬워 보이지만, 현장은 복잡하다
이 사건의 등기상 결론은 단순합니다. 매수인 인수 0원. 하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 현재 신건 가격은 1,095,461,500원이고, 채권총액은 1,341,951,290원이라 현재 회차에서도 259,844,405원의 미배당이 발생합니다. 그 미배당이 매수인에게 승계되지는 않지만, 일괄매각·농지취득자격증명·매각 제외물·지목 차이·임대관계 미상이 동시에 존재해 현장조사와 원본 서류 대조의 비중이 매우 큰 사건입니다.
따라서 이 물건은 “등기상 깨끗하니 바로 입찰”보다, 농취증 발급 가능성 → 실제 점유·임대 → 포함·제외 건물 경계 → 지목과 현황 → 최신 채권관계 순서로 확인한 뒤 가격을 결정하는 접근이 맞습니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 절차·현황 난도는 높은 유형입니다.
