수원지방법원 2025타경53435. 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 삼성타운 206동 2층 202호, 전용 56.24㎡ 다세대주택입니다. 소유자 구본혁은 2020.11.18. 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했고, 같은 날인 2020.12.08. 양주축산업협동조합이 채권최고액 199,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.17. 신화심의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 있었던 신화심의 90,000,000원 가압류는 2025.01.22. 이미 말소됐고, 2018년 성남동부새마을금고 근저당 역시 2019.12.03. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 양주축산업협동조합 근저당과 그 이후 경매개시결정입니다. 배당계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53435 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 44-3 삼성타운 206동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.24㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 구본혁 · 2020.11.18. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 6,830,292원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 점유자 부재나 임차관계 부재로 단정할 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래 평균의 85.7%
삼성타운 206동 전용 56.24㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 실거래 평균은 286,000,000원, 최저 240,000,000원, 최고 310,000,000원이며, 최신 거래는 2022.03.의 308,000,000원입니다. 현재 최저매각가 245,000,000원은 최근 평균의 85.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 56.24㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2022.03 | 56.24㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 56.24㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 평균 | 56.24㎡ | 3건 | 286,000,000원 |
수치만 놓고 보면 신건 최저가 245,000,000원이 평균 286,000,000원보다 낮고, 최신 거래 308,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 실거래 기준으로는 가격상 여유가 있는 구간입니다. 다만 비교 표본이 3건이고 거래 시점이 2021.07.~2022.03.에 집중돼 있으므로, 실제 응찰가를 정할 때는 이 숫자를 절대적인 현재가로 단정하기보다 보수적으로 해석하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 199,200,000원 | 199,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신화심 | 6,830,292원 | 6,830,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,739,708원 |
245,000,000원 매각을 가정하면 채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 34,739,708원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 196,000,000원 | 13,574,292원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,800,000원 | 52,225,492원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 자료의 계산에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 같은 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 소규모공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 초월역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·승강기·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 518.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 763,800원/㎡입니다.
- 규모. 삼성타운 206동은 9세대이며 사용승인일은 2018.07.20.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.12.08. 양주축산업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본과 다시 대조하세요.
- 시세 표본 확인. 제공된 동일 면적 실거래가 3건이므로 286,000,000원 평균을 절대적인 현재 가치로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 회차별 가격. 현재 245,000,000원, 1회 유찰 196,000,000원, 2회 유찰 156,800,000원의 가격 차이를 기준으로 자금계획을 구분하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획 내용을 실제 입찰 목적과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 수치상 여유”
이 사건은 2020.12.08. 양주축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 보고, 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 권리 구조입니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 신건 245,000,000원으로, 실거래 평균 286,000,000원의 85.7%에 해당해 제공된 수치상 가격 여유도 있습니다.
다만 다세대 9세대 규모에 동일 면적 거래 표본이 3건뿐이고, 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 등기 권리는 양호, 가격도 수치상 유리하지만 점유관계 확인이 전제입니다. 이 사건은 권리 자체보다 실제 점유·명도 상태와 제한된 거래 표본을 어떻게 확인하느냐가 최종 입찰가를 좌우합니다.
