수원지방법원 2025타경53453. 하남시 망월동 미사역효성해링턴타워더퍼스트 11층 101-1119호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 나숙자는 2021.03.05 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 135,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 채권액이 큰 압류·가압류 자체가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 권도윤의 보증금 140,000,000원과 그 뒤 제출된 확약서의 효력입니다.
등기상 과거 신한은행 근저당권은 2021.03.02 이미 말소됐습니다. 그 다음날인 2021.03.03 권도윤이 임대차계약·주민등록·점유를 시작했고, 2021.04.12 확정일자를 받았습니다. 이후 2021.09.10 주식회사스카이가든의 가압류가 말소기준권리가 됐으므로, 권도윤은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 따라서 확약이 없었다면 배당에서 보증금을 전액 받지 못하는 범위가 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 11층 101-1119호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 아리수로 570 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 29층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 나숙자 (2021.03.05 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.09.10 주식회사스카이가든 가압류 119,521,126원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 하남시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권도윤은 2021.03.03 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 접수일이 2023.03.31이라고 해서 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권도윤 | 2021.03.03 | 2021.04.12 | 140,000,000원 | 2023.03.31 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실제 임차인 |
권도윤은 임대차계약일·주민등록일·점유개시일이 모두 2021.03.03이고, 확정일자는 2021.04.12입니다. 배당요구도 확인되므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 권도윤 보증금 | 140,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사스카이가든 | 119,521,126원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 권도윤 보증금 미배당액은 5,718,000원입니다. 다만 2026.04.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 이 사건은 ‘가격 하락 = 인수 증가’가 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 137,000,000원 | 5,718,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 109,600,000원 | 32,734,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 87,680,000원 | 54,298,240원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 그러나 제출된 확약은 미변제 시에도 대항력 포기와 임차권등기 말소를 약속하고 있으므로, 이 임차권에 관한 실질 인수액은 회차가 내려가도 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 상가 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 감정평가상 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 11층으로, 위생·급배수·승강기·소화·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 주위로 대로2류, 소로1류, 중로1류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정평가서에는 2025.10.20~2026.12.31 하남시 전역의 아파트 용도 한정 토지거래허가구역 지정이 기재돼 있습니다. 본건의 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 대상 임차권, 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 권도윤 명의 을구 3번 주택임차권이 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 오피스텔이므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당순위 원본 대조. 현재 계산상 집행비용 2,718,000원과 임차보증금 134,282,000원에서 매각대금이 소진됩니다. 세금 등 실제 배당변수는 별도 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 권리위험 해소와 가격 메리트는 별개입니다. 신건 최저가 137,000,000원 자체를 ‘싼 가격’으로 단정하지 마세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 끊었다”
이 사건을 처음 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 감정가 137,000,000원보다 커 위험해 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 5,718,000원의 부족분을 표시합니다. 그러나 2026.04.29 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 권도윤 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 137,000,000원입니다. 다만 이 결론은 어디까지나 해당 확약 대상 임차권에 관한 것이며, 권리위험이 해소됐다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 전혀 별개입니다. 권리상 핵심은 확약서 확인, 가격상 핵심은 신건에 무리해서 손들지 않는 것. 이 두 가지를 분리해 보는 사건입니다.
