수원지방법원 2025타경53456. 경기도 광주시 능평동 690-9 외 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2021.06.30 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중이며, 지하층에는 주차장 시설이 마련돼 있습니다. 소유자는 오병국이고, 등기상 핵심은 2021.08.31 설정된 남대문충무로새마을금고 채권최고액 204,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2021.12.16 추가 근저당 96,000,000원과 2025.11.20 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2023.05.03에도 남대문새마을금고가 임의경매를 신청했지만 2023.05.23 취하되어 2023.05.24 말소됐고, 2023.07.06 경기광주세무서장 처분의 압류도 2024.08.08 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름만 보면 복잡한 선순위 인수권리보다는 말소기준 이후 권리의 소멸 여부가 명확한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53456 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 690-9 · 도로명주소 경기도 광주시 수레실길 168 |
| 등기상 부동산 | 경기도 광주시 능평동 690-9, 690-12, 691-5, 691-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 · 현황상 ‘아르떼하임 Ⅱ F(에프동)’ |
| 건물 | 2021.06.30 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 경사지붕 · 2층 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 268.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 749,100원/㎡ |
| 소유자 | 오병국 |
| 감정가 / 최저가 | 888,885,900원 / 888,885,900원 (신건) |
| 청구액 | 259,032,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유자·전입 여부는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 888,885,900원인 신건입니다. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 같은 888,885,900원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세 대비 낮은지 높은지는 판단할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 888,885,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,288,859원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남대문충무로새마을금고 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 남대문충무로새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 577,597,041원 |
배당은 근저당 채권최고액 기준 가정입니다. 집행비용 11,288,859원을 반영한 뒤 두 근저당 300,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 577,597,041원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 888,885,900원 | 300,000,000원 | 577,597,041원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 711,108,720원 | 300,000,000원 | 401,597,633원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 568,886,976원 | 300,000,000원 | 260,798,106원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평1리 마을회관 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·일부 근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하층 주차장 시설이 있으나, 버스정류장 거리와 운행 빈도를 기준으로 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.06.30 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 외장석·치장벽돌 마감과 시스템 2중 창호, 위생·급배수·지열 난방·지하주차장 자동문·보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 268.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 749,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고상 현황은 ‘아르떼하임 Ⅱ F(에프동)’으로 기재됩니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 동일 평형 실거래 비교가 제시되지 않는 단독주택·토지 일괄매각이므로 가격 판단에는 개별 입지·토지 조건·건물 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자·전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 690-9, 690-12, 691-5, 691-13 및 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서와 대조하세요.
- 현황 명칭. 부동산표시와 별도로 현황상 ‘아르떼하임 Ⅱ F(에프동)’으로 기재돼 있어 현장 동일성 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 다수 규제가 중첩됩니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 신건 감정가 888,885,900원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 개별 비교사례와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격과 현장 확인”
이 사건은 2021.08.31 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 반면 단독주택과 토지를 함께 매각하고 제시외 건물도 포함되며, 임대관계는 미상이고 실거래 비교 기준도 없습니다. 따라서 ‘신건 감정가 = 적정가격’이라고 단정하지 않는 것이 중요합니다. 권리의 핵심은 정리돼 있지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 점유관계·일괄매각 범위·토지 규제·개별 시세 검증에 있습니다.
