수원지방법원 2025타경53473. 하남 미사역 인근 우성르보아리버 14층 1416호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 송완선은 2022.05.06 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 과거 수협은행 근저당권 112,800,000원은 2021.10.29 이미 말소됐습니다.
현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.11.21 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.02.21 전입자로 조사된 나우진입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입 시점만으로 보증금 전액의 대항력이나 매수인 인수액을 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 “인수 0원”이 아니라 임차관계 확인 전까지 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 14층 1416호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 내 14층 1416호 |
| 소유자 | 송완선 (2022.05.06 거래가액 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 나우진 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 2018.02.22 설정된 수협은행 근저당권 112,800,000원은 2021.10.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.21 접수됐고 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 자체만 보면 매수인에게 승계될 담보권이 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나우진 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
나우진은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 점유자 1명입니다. 동시에 이 사건의 신청채권자 나우진과 동일인으로 나타납니다. 이 때문에 단순 임차인인지, 채권관계에 기초한 점유인지, 임대차계약이 실제 존재하는지에 대한 확인이 필수입니다. 현재 자료만으로는 임차보증금을 신청채권 150,000,000원과 동일하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 나우진 | 150,000,000원 | 120,478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 150,000,000원 중 120,478,000원이 배당되고 29,522,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 특히 임차보증금이 미상이므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미회수 확대
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 29,522,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 53,771,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 73,096,960원 |
실거래 비교 자료는 확인되지 않아 최저가 123,000,000원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 평가할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰 시 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근. 주변은 오피스텔·업무용빌딩·주상용빌딩·아파트·점포·종합운동장·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 내 14층 1416호. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 대로2류·소로2류·중로1류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 나우진의 보증금·확정일자·계약기간·임대차계약서 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 원인 확인. 나우진이 신청채권자와 동일인이므로 실제 임차인지, 다른 채권관계에 따른 점유인지 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 인수액 확정 전 입찰가 산정 금지. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산하지 마십시오.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 123,000,000원의 적정성은 주변 동일·유사 오피스텔 거래로 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기가 단순해도 임차인이 미상이면 단순한 사건이 아니다”
등기부만 보면 현재 존속하는 근저당권이 없고, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 단순한 구조입니다. 그러나 이 사건은 2022.02.21 전입한 나우진이라는 변수가 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액 역시 미상입니다. 게다가 동일인이 경매 신청채권자라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가 123,000,000원을 먼저 평가할 사건이 아니라, 임차관계의 실체와 보증금부터 확정해야 하는 사건입니다. 권리확인이 끝나기 전에는 가격 메리트 판단도 보류하는 것이 맞습니다.
