수원지방법원 2025타경53486. 광주시 태전동 더힐 104동 202호, 전용 59.94㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신완순으로, 2022.01.24. 거래가 187,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2022.01.10. 전입·점유를 시작하고 2021.11.16. 확정일자를 받은 이서윤의 187,000,000원 임차권입니다. 경매개시결정은 2025.11.24.이고 임차인의 전입은 그보다 앞서므로 본래 대항력이 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 2026.06.01.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”한다는 확약이 제출됐습니다. 따라서 이서윤 임차권에 한해서는 미배당액이 생기더라도 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 432-4 더힐 104동에이동 2층 202호 · 도로명 경기도 광주시 고불로186번길 28-64 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 · 2015.11.05. 사용승인 |
| 소유자 | 신완순 (2022.01.24. 거래가 187,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이서윤 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 187,000,000원 | 2022.01.10 / 2021.11.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이서윤은 보증금 187,000,000원, 전입 2022.01.10., 확정일자 2021.11.16., 배당요구 2024.01.23.으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 원칙적으로 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 생기지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 2026.06.01. 확약 때문에 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 1.30억, 신건 2.10억
더힐(104동) 전용 59.94㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 178,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 4층 130,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.94㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 59.94㎡ | 1 | 217,000,000원 |
| 2022.01 | 59.94㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 161.5%입니다. 또한 최근 가격이 과거 구간보다 35.6% 하락한 추세입니다. 전체 평균 178,000,000원과 비교해도 최저가는 118.0% 수준이지만, 이 사건에서는 그보다 훨씬 중요한 최신 거래가가 130,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 이서윤 임차보증금(우선변제) | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 19,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 이서윤 보증금 187,000,000원이 전액 우선변제되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 19,260,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 167,740,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 효과는 유지
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 22,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 55,281,600원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당액이 매수인에게 넘어가므로 유찰에 따라 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 그 룰상 인수액을 실질취득액에 더하지 않습니다. 즉 현재 실질취득은 210,000,000원, 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 59.94㎡. 더힐(104동)은 총 11세대입니다.
- 입지. 광주시 태전동 태전2교 북서측 근거리. 유사 다세대주택과 임야·농경지·소규모 공장·창고·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측 약 6m 포장도로에 접하고, 사다리형 완경사지에 주거용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 이용 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 표시돼 있습니다. 토지거래계약허가구역 표시는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재돼 있어 매각기일 2026.09.21.에는 최신 지정 여부를 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 실거래 표본이 3건이고 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 최근 가격 추세가 -35.6%입니다. 11세대 다세대라는 점까지 감안하면 가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 현황 확인 포인트
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 대상 임차권이 이서윤 임차권과 정확히 일치하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 178,000,000원보다 최신 거래 130,000,000원과 최근 12개월 평균 130,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거보다 -35.6% 낮아진 상태이므로 과거 217,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
- 동·호수 현장 대조. “104동 에이동” 현황 표기가 실제 건물 표기와 맞지 않는 문제가 있으므로 물건 특정이 중요합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정요항표상 임대관계가 명확히 특정되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 최신성 확인. 토지거래계약허가구역 기재기간이 매각기일 전에 끝나므로 매각기일 기준 규제 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약이 풀었지만, 가격은 아직 풀리지 않았다
이 물건의 권리분석은 처음 보면 강한 인수형처럼 보입니다. 이서윤의 보증금 187,000,000원, 전입 2022.01.10., 확정일자 2021.11.16.으로 대항력과 우선변제권이 모두 있기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 신건 실질취득액 210,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원의 161.5%이고, 최근 가격 추세는 -35.6%입니다. 여기에 11세대 다세대의 제한된 거래 표본과 “104동 에이동” 현황 표기 문제까지 겹칩니다. 권리는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격과 환금성·현황 확인은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
