수원지방법원 2025타경53526. 광주시 능평동 에이스팬트하우스 101동 3층 303호, 감정평가상 복층 구조 다세대주택입니다. 현 소유자는 구성으로 2022.01.03. 거래가 400,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2016년 경서농업협동조합 근저당은 2021.12.20. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.03.18. 국의 압류입니다. 그런데 최랑민의 주택임차권은 그보다 앞선 전입 2021.12.22., 확정일자 2021.11.03.을 갖고 있어 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석됩니다.
이 구조에서는 보증금 400,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 신건 기준 배당표상 미배당은 30,064,000원이고, 1회 유찰 시 104,211,200원, 2회 유찰 시 163,528,960원입니다. 즉 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득가가 같은 폭으로 떨어지는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 2026.04.30. 확약이 제출돼 그 구조를 바꿀 수 있지만, 확약서의 양도전 임차인 이름과 등기된 임차권자 이름이 서로 다르므로 적용 대상을 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 161-74 에이스팬트하우스 101동 3층303호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-270 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복층 구조 다세대주택 · 철근콘크리트구조 3층 303호 |
| 소유자 | 구성 (2022.01.03. 거래가 400,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 376,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2016.12.16. 설정된 경서농업협동조합 근저당 268,800,000원은 2021.12.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.03.18. 국의 압류이고, 최랑민의 임차권은 전입 2021.12.22.·확정일자 2021.11.03.으로 그보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것이 원칙입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최랑민 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2021.12.22 / 2021.11.03 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 신고 아님 |
최랑민은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 400,000,000원으로 감정가·최저가 376,000,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 낙찰가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 최근 기준보다 높고 추세도 하락
에이스팬트하우스(101동)는 총 7세대, 사용승인일은 2016.05.13.입니다. 가격 비교에서는 최근 기준을 우선해야 합니다. 비교지표상 최근 기준 평균은 270,000,000원, 최신 거래도 270,000,000원이고, 최저가 376,000,000원은 그 기준의 139.3%입니다. 최근과 이전 거래의 차이는 -31.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 83.94㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.01 | 84.8㎡ | -1 | 390,000,000원 |
| 2022.01 | 83.94㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 353,333,333원 |
다만 이 거래들은 대상 비교 기준면적 41.97㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 표시된 거래는 83.94㎡·84.8㎡이므로 개별 호수 가격을 그대로 대입할 수 없습니다. 그럼에도 전체 3건 평균 353,333,333원과 비교해도 최저가 376,000,000원은 106.4%로 더 높습니다. 과거 390,000,000원·400,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 최신 270,000,000원과 -31.6% 하락 추세를 우선하면 현재 신건 가격을 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,064,000원 |
| 1. 임차인 최랑민 보증금 | 400,000,000원 | 369,936,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 임차보증금 미배당은 30,064,000원으로 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 다만 2026.04.30. 확약이 해당 임차권에 적용되는 경우 이 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 시 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 376,000,000원 | 30,064,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 300,800,000원 | 104,211,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 240,640,000원 | 163,528,960원 | 0원* |
확약이 없다면 유찰될수록 보증금 미배당 인수가 커져 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 반대로 확약 적용이 확실히 확인되는 경우에만 유찰된 최저가 하락이 그대로 실질취득 감소로 이어질 수 있습니다. 이번 사건은 그 적용 여부 확인이 입찰 판단의 선행조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오포 베르빌 아파트 북측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용. 복층 구조 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함되고, 공시지가는 652,700원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 에이스팬트하우스(101동)는 총 7세대이며 비교 실거래도 3건으로 제한적이고, 대상 기준면적과 거래 면적이 일치하지 않아 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.30. 확약의 대상 권리가 을구 3번 최랑민 임차권과 동일한지 확인해야 합니다.
- 이름 불일치 확인. 등기 임차권자 최랑민과 확약서 양도전 임차인 최수호의 관계를 매각물건명세서·확약서 원문으로 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 적용 시 실질 인수 0원*, 미적용 시 신건 배당표상 30,064,000원 인수를 기준으로 자금계획을 나눠야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 확약 미적용 시 1회 유찰에서 인수 104,211,200원, 2회 유찰에서 163,528,960원으로 증가합니다. 최저가 하락만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 보수적 적용. 최신 거래 270,000,000원, 최근 기준 대비 139.3%, 추세 -31.6%를 우선하고 전체 평균 353,333,333원만으로 가격 메리트를 부여하지 마십시오.
- 면적 차이 확인. 비교 거래 83.94㎡·84.8㎡와 대상 비교 기준면적 41.97㎡가 일치하지 않아 실거래는 참고치로만 사용해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인 전에는 인수 0원도 확정이 아니다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 대항력 있는 400,000,000원 임차권. 둘째, 그 인수를 없앨 수 있는 2026.04.30. 확약서입니다. 확약이 을구 3번 임차권에 그대로 적용된다면 신건 실질취득은 376,000,000원*, 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그러나 등기 임차권자 최랑민과 확약서의 양도전 임차인 최수호가 달라 적용 범위를 확인하지 않은 상태에서는 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
가격도 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 최근 비교 기준은 270,000,000원이고, 최저가 376,000,000원은 그 139.3%입니다. 추세도 -31.6% 하락이며, 비교 거래 면적 자체도 대상 기준면적과 맞지 않습니다. 권리 확인 전 보류, 가격도 보수적 접근. 이번 물건은 낮은 최저가를 기다리는 것보다 먼저 확약의 대상과 효력을 정확히 확인하는 것이 순서입니다.
