수원지방법원 2025타경53545. 광주시 능평동 삼화하임빌 101동 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준인 2024.03.04 서민금융진흥원 가압류보다 임차인 이수진의 전입 2022.06.17과 확정일자 2022.05.20이 앞선다는 점입니다. 따라서 원래라면 이수진의 298,000,000원 보증금 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 2026.04.17 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출된 사실이 명시돼 있습니다. 그 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 것입니다. 따라서 이수진에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 42,000원이지만 이는 확약이 없을 때의 룰상 인수액입니다.

확약은 이수진에게만 적용됩니다. 별도 조사된 서 원은 전입일이 2025.10.14로 말소기준 2024.03.04보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이수진 확약만으로 다른 점유관계까지 소멸·정리된다고 확대 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심

말소기준권리는 2024.03.04 서민금융진흥원 가압류 5,007,658원입니다. 이후 등기된 을구 5번 주택임차권과 강제경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이수진은 임차권등기일보다 앞선 2022.06.17에 이미 전입·점유를 개시했고 확정일자는 2022.05.20이므로, 단순히 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 판단

서 원의 전입은 말소기준 이후이므로 현재 자료상 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자 등은 확인되지 않았으므로, 이수진에게 제출된 확약의 효과를 서 원에게까지 적용할 수는 없습니다. 입찰 전 실제 점유관계와 임대차 조건을 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

삼화하임빌(101동,102동)의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 264,000,000원이지만, 2022.07 거래 298,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 230,000,000원이며 최근 거래 추세는 -22.8%입니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 303,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 230,000,000원의 131.7%입니다. 전체 평균 264,000,000원과 비교해도 최저가는 114.8% 수준입니다. 더 중요한 것은 최근 거래가 230,000,000원이고 추세가 -22.8%라는 점입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

배당 계산상 이수진 보증금의 부족분은 42,000원으로 산출됩니다. 원칙상 이 금액은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금으로 매수인이 인수할 수 있으나, 2026.04.17 확약에 따라 이수진에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 주택도시보증공사는 확약 문구에서 “양도전: 임차인 이수진”으로 표시돼 있으므로 이를 별도의 새로운 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물 중 2층 201호입니다.
• 입지. 능평초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장·창고, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 서측으로 노폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 763,800원/㎡, 토지면적은 1,190.0㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 하자 표기. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 삼화하임빌은 16세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래 230,000,000원과 2022.07 거래 298,000,000원의 차이가 크고 최근 추세는 -22.8%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 2026.04.17 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각기일까지 유효하고 조건 변경이 없는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 서 원 점유 확인. 전입 2025.10.14로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유 범위와 임대차 조건을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 303,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 131.7%입니다. 전체 평균 264,000,000원만 근거로 저가라고 판단하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.8%인 만큼 과거 298,000,000원 거래보다 최신 230,000,000원 거래를 우선해 응찰 상한을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 242,400,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원보다 여전히 높고, 2회 유찰 가격 193,920,000원은 그보다 낮습니다.
• 세금·비용 확인. 배당표는 집행비용 등을 반영한 추정치이므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 매각 전 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 표면만 보면 보증금 298,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 그러나 2026.04.17 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서, 이수진에 관한 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다. 룰상 현재 부족분 42,000원도 매수인 부담으로 보지 않는 것이 이 분석의 핵심입니다.

그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 303,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 131.7%이고 최근 추세도 -22.8%입니다. 16세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래도 2건이라 환금성 판단에도 보수성이 필요합니다. 권리의 가장 큰 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높다. 이 물건의 결론입니다.