수원지방법원 2025타경53551. 경기도 광주시 탄벌동 에코파크힐 5층 506호로, 감정평가상 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021년입니다. 최초 소유자 김경호 명의로 소유권보존과 인천수산업협동조합의 채권최고액 5,040,000,000원 근저당이 설정됐다가, 2021.08.31. 그 근저당이 말소되고 김재욱에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 경기남부수산업협동조합 앞으로 채권최고액 276,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.11.28. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 등기자료에는 별도의 후순위 가압류·압류가 없고, 말소기준 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당표상 근저당권에 매각대금 전액을 배당해도 26,356,000원의 미배당이 남지만, 이 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53551 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 탄벌동 120 에코파크힐 5층 506호 · 경기도 광주시 벌원길 43-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택) · 5층 건 내 5층 506호 |
| 소유자 | 김재욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 232,937,061원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.04.20. 인천수산업협동조합 근저당은 2021.08.31. 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 따로 인수할 권리가 아닙니다. 현 소유자 김재욱 앞으로 소유권이 이전된 2021.08.31. 같은 날 경기남부수산업협동조합 근저당 276,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.11.28. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 71.5% 숫자만 보고 ‘저가’로 단정하면 안 된다
에코파크힐의 제공된 실거래 표본은 2021.06 한 건입니다. 전용 65.42㎡, 4층이 355,000,000원에 거래됐습니다. 대상 비교면적은 62.98㎡로 면적 매칭은 되어 있지만, 거래 건수가 1건뿐이고 거래시점도 2021년이므로 2026년 매각기일의 현재가치를 직접 보여주는 충분한 표본이라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 65.42㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 참고값 | 62.98㎡ | 1건 | 355,000,000원 |
최저매각가 254,000,000원은 이 거래값의 71.5%입니다. 수치상 차이는 크지만, 전체 거래표본과 최근 12개월 평균 모두 실질적으로 동일한 2021.06 한 건에 의존하고 있습니다. 따라서 이 71.5%만으로 가격 가점을 크게 주기보다는 현재 신건 가격 254,000,000원이 실제 2026년 매매시장과 비교해 어느 수준인지 별도 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 276,000,000원 | 249,644,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,356,000원을 제외한 249,644,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 26,356,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 254,000,000원 | 249,644,000원 | 26,356,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 76,444,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 116,515,840원 | 0원 |
이 사건은 유찰돼 가격이 내려가더라도 배당부족액이 커질 뿐, 현재 자료에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리비용이 아니라 순수하게 매입가격과 환금성의 문제로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 탄벌동 소재 탄벌중학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 506호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 992.0㎡, 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 985,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 소로3류에 접합니다.
- 규모. 에코파크힐은 총 28세대, 사용승인일은 2021.04.02입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 355,000,000원 거래는 2021.06 한 건뿐입니다. 71.5%라는 비율만 보고 즉시 저가매수로 판단하지 말고 2026년 인근 다세대·연립 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대·현장점유를 대조해 실제 명도대상을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.08.31. 경기남부수산업협동조합 근저당 276,000,000원이 기준이며, 그 이전 5,040,000,000원 근저당은 이미 말소된 상태인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 203,200,000원, 2회 유찰 시 162,560,000원이며 현재 자료상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 소규모 단지 환금성. 28세대이고 제공된 실거래가 1건뿐이므로 매도 시 매수층과 거래빈도를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 별개다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 과거 인천수산업협동조합의 대규모 공동담보 근저당은 이미 말소됐고, 현 소유자 김재욱 취득일인 2021.08.31. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 현재 신건 254,000,000원에서 배당부족액이 발생해도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 신중해야 합니다. 제공된 실거래 355,000,000원은 2021.06 단 1건이라, 최저가가 그 가격의 71.5%라는 사실만으로 2026년 현재 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 총 28세대의 소규모 단지, 평균 유찰 1.5회, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 권리분석은 합격권이지만, 입찰가는 최신 현장 시세와 실제 점유 확인을 마친 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
