수원지방법원 2025타경53579. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 3층 361호, 전유면적 21.8386㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 한승우이며 2024.02.27 매매로 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 119,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 방민우의 임차권입니다. 2020.02.20 설정됐던 신한은행 근저당권 110,400,000원은 2022.04.29 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 기준 권리는 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그보다 앞서 방민우가 2022.04.29 전입·점유를 시작하고 2024.07.01 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 제3층 제361호 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 21.8386㎡ 전부 · 지상10층 건 내 3층 |
| 사용승인 | 2020.01.15 |
| 소유자 | 한승우 (2024.02.27 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2020.02.20 신한은행 근저당권은 2022.04.29 해지로 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준은 2025.12.04 강제경매개시결정입니다. 방민우는 2022.04.11 임대차계약, 2022.04.13 확정일자, 2022.04.29 전입·점유를 갖췄고, 2024.07.01 보증금 147,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있어 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 우선변제 있음, 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 방민우 제3층 제361호 21.8386㎡ 전부 | 147,000,000원 | 전입 2022.04.29 확정 2022.04.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
방민우는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입일이 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 배당 부족액이 낙찰자에게 남습니다. 현재 회차의 배당 계산상 그 부족액이 30,466,000원입니다. 그러나 이번 사건은 2026.06.10 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있다는 점이 결정적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 방민우 보증금 | 147,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금의 미배당액은 30,466,000원입니다. 아래 회차별 막대는 확약이 없다고 가정했을 때의 룰상 인수액을 표시합니다. 2026.06.10 확약을 적용한 본 리포트의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원*으로 봅니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 119,000,000원 | 30,466,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 95,200,000원 | 53,913,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 76,160,000원 | 72,610,880원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 단순히 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없는 물건입니다. 현재 회차에서도 119,000,000원만 부담하는 구조가 아니라 룰상으로는 30,466,000원의 인수액이 추가됩니다. 이번 사건에서는 바로 이 구조를 2026.06.10 확약이 해소합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상10층 건물의 3층 361호입니다.
- 입지. 하남종합운동장 남동측 인근으로 주상복합건물·오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 500미터 내외 거리에 5호선 미사역이 위치합니다.
- 도로. 서측 약20미터 내외, 동측과 북측 약10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 원래 인수액도 함께 계산. 현재 회차의 확약 미적용 인수액은 30,466,000원입니다. 확약 효력이 전제되지 않으면 권리구조가 완전히 달라집니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 119,000,000원 자체가 현재 시장가격보다 유리한지는 주변 오피스텔 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 원래는 인수형, 확약이 결론을 뒤집는다
이 사건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 방민우의 147,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서지만, 2026.06.10 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 있다. 현재 신건 최저가 119,000,000원에서 확약이 없다면 룰상 30,466,000원의 미배당 보증금을 인수하지만, 확약을 적용하면 본 리포트의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 최근 시장 실거래 비교 수치가 없는 만큼, 권리가 정리됐다는 사실을 곧바로 “가격이 싸다”는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 권리 판단의 승부처는 확약 확인, 가격 판단의 승부처는 별도 시세 검증입니다.
* 확약 적용 기준. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.06.10 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 확약 미적용 원래 구조의 현재 회차 룰상 인수액은 30,466,000원입니다.
