수원지방법원 2025타경42830. 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크2블럭 210동 14층 1401호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유재진이고, 2020.09.18. 수협은행 근저당권 222,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 김정민의 가압류와 강제경매개시결정, 농협은행주식회사의 가압류가 이어진 구조입니다. 제공된 권리관계상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 최근 실거래와 비교하면 감정가 그대로인 최저가가 최근 12개월 평균의 95.1%입니다. 최신 거래는 2026.08. 380,000,000원, 최근 12개월 평균은 378,416,666원입니다. 따라서 신건 가격이 최근 시세보다 높은 사건은 아닙니다. 다만 이 가격 차이보다 더 중요한 사실은 매각물건명세서에 기재된 대지권 미등기·대지권 유무 불명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 210동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.6236㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 26층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 유재진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 178,077,728원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 더샵지제역센트럴파크2BL · 1,674세대 · 2020.08.13 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 대지권은 별도 확인
임차인 없음. 따라서 제공된 권리관계에서 임차보증금의 대항력·우선변제 또는 낙찰자 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2020.09.18. 수협은행 근저당권 222,200,000원이며, 이후 김정민 가압류 148,358,153원, 강제경매개시결정, 농협은행주식회사 가압류 16,761,786원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 할인폭만으로 결론 내리면 안 된다
같은 단지 더샵지제역센트럴파크2BL의 전용 59.62㎡·59.77㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 378,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 380,000,000원이며 현재 최저가는 최근 평균의 95.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.77㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 59.77㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2026.08 | 59.77㎡ | 5 | 369,000,000원 |
| 2026.08 | 59.77㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 20 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 13 | 373,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 26 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 19 | 377,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 21 | 368,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 378,416,666원 |
거래 범위는 349,000,000원~410,000,000원이고 최근 평균은 378,416,666원입니다. 현재 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.1%로, 평균보다 낮은 가격대에 위치합니다. 동시에 최근 거래 최저가는 349,000,000원이므로 현재 최저가 자체가 최근 실거래 구간을 벗어난 저가라고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 222,200,000원 | 222,200,000원 |
| 2. 가압류 · 김정민 | 148,358,153원 | 131,960,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김정민 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 16,761,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 387,319,939원 중 예상 배당액은 354,160,000원이고 미배당액은 33,159,939원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 26층 건물 내 14층 1401호입니다.
- 입지. 평택시 동삭동 평택모산초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·상가·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 아파트 부지 남서·남동측으로 왕복 3-4차선, 북서·북동측으로 왕복 6-7차선 도로에 접하고 단지 내 출입도로와 연계됩니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며 대표지번 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
- 단지. 더샵지제역센트럴파크2BL은 1,674세대, 2020.08.13 준공 단지입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 미등기이고 유무가 확인되지 않은 사건입니다. 등기부뿐 아니라 매각물건명세서, 감정평가서, 토지 관련 사실조회 회신을 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균 378,416,666원의 95.1%입니다. 다만 최근 거래 최저 349,000,000원도 존재하므로 평균 대비 할인만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 288,000,000원, 2회 유찰 시 230,400,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당액은 33,159,939원이지만, 제공된 계산에서는 이를 매수인이 승계하지 않습니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장 및 집행기록으로 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지 관련 회신 및 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 시세 아래, 결론은 대지권 확인 뒤”
이 사건은 임차인 없이 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 뒤의 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 가격 역시 최저가 360,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 378,416,666원의 95.1%로 평균보다 낮습니다. 그러나 최근 실거래 최저 349,000,000원이 존재해 압도적인 저가라고 보기는 어렵고, 무엇보다 매각물건명세서상 대지권 미등기·대지권 유무 불명이 남아 있습니다. 이 물건은 “후순위 권리는 단순하지만 토지 권리 확인이 선행돼야 하는 신건”으로 보는 것이 맞습니다.
