수원지방법원 2025타경53621. 경기도 광주시 곤지암읍 다빈힐스빌2차 D동 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이나경이며 2022.04.22 매매로 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 185,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 경매개시결정일은 2025.12.10입니다.
등기 흐름만 보면 과거 경기광주신용협동조합 근저당 806,000,000원과 우리은행 근저당 69,300,000원은 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2024.04.18 등기된 김기홍의 주택임차권과 현황조사에서 확인된 NGUYEN VAN DOAN의 점유·전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 313-24 다빈힐스빌2차 디동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.895㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이나경 (2022.04.22 매매 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 현재 등기상 존속하는 담보권이 아니라 2025.12.10 강제경매개시결정입니다. 김기홍의 주택임차권은 2024.04.18 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.03.19, 확정일자는 2022.03.21, 주민등록·점유개시는 2022.04.15이고 보증금은 185,000,000원입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 관련자 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기홍 | 2022.04.15 / 2022.03.21 | 185,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 有 | 실질 0원* |
| NGUYEN VAN DOAN | 2025.05.08 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 김기홍 관련 0원은 2026.04.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 판단입니다. 별도 점유자인 NGUYEN VAN DOAN에게는 해당 확약이 적용되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 58.4%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
확인되는 동일 면적 거래는 2022.04, 전용 36.9㎡, 3층, 185,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 108,000,000원은 이 거래금액의 58.4%입니다. 숫자만 보면 77,000,000원 낮지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 그 거래가 2022.04 거래이므로 현재 가격 수준을 충분히 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 36.9㎡ | 3 | 185,000,000원 |
또한 이번 사건은 단순히 최저가 108,000,000원만 비교해서는 안 됩니다. 김기홍의 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원*으로 정리되지만, 별도 점유자의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액은 108,000,000원으로 확정되지 않습니다. 따라서 “시세보다 41.6% 싸다”처럼 단정적인 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 김기홍 보증금 | 185,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김기홍 보증금 미배당액은 79,312,000원이지만, 해당 임차권은 2026.04.29 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다만 NGUYEN VAN DOAN 관련 인수 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김기홍 부족분은 늘지만 확약 적용
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 108,000,000원 | 79,312,000원 | 김기홍 0원* · 별도 점유자 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 86,400,000원 | 100,555,200원 | 김기홍 0원* · 별도 점유자 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,120,000원 | 117,524,160원 | 김기홍 0원* · 별도 점유자 미상 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김기홍 보증금의 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담이 사실상 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건은 그 핵심 위험을 확약으로 제거한 사례입니다. 다만 별도 점유자 위험까지 함께 제거된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 곤지암사거리 남동측에 위치하고 인근에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 원거리에 경강선 곤지암역이 소재합니다.
- 도로. 본건 북동측으로 약 4-5m 폭 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 372.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 488,300원/㎡입니다.
- 규모. 다빈힐스빌2차 D동은 8세대이며 사용승인일은 2017.09.22입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 내용과 적용 대상이 김기홍 임차권임을 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- NGUYEN VAN DOAN 보증금 확인. 보증금·계약기간·실제 점유 여부·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 가격 비교의 한계. 확인되는 거래는 2022.04의 185,000,000원 한 건뿐입니다. 108,000,000원이 58.4%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이고 확인 거래도 1건이므로 매도 시 가격 탐색과 환금성은 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 0원 확정은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 보증금 185,000,000원의 김기홍 임차권은 원래라면 신건에서도 79,312,000원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있는 강한 선순위 권리입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.04.29 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약을 제출했으므로 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
그렇다고 사건 전체를 “인수 0원”으로 닫으면 안 됩니다. 현황조사의 NGUYEN VAN DOAN은 2025.05.08 전입으로 경매개시결정보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 게다가 가격 비교 자료도 2022.04 거래 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 별도 점유자의 권리와 실제 인수액을 확인해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
