수원지방법원 2025타경53654. 경기도 광주시 목현동 휴하우스 디동 4층 401호, 전용 49.72㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김순전으로 2021.04.30 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 180,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 소멸형과 다릅니다. 을구 1번에는 김지우의 임차보증금 180,000,000원 주택임차권이 등기돼 있고, 전입·점유개시는 2021.04.16, 확정일자는 2021.03.30으로 말소기준인 2025.11.27 광주시 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 중요한 예외가 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.29 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김지우 임차권에 따른 미배당 보증금의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 다만 이 확약은 임차권에 관한 것이고, 별도로 명세서에 적힌 2010.12.6 토지 별도등기 을구 1번 구분지상권까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 25-76 휴하우스 디동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.72㎡ · 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2018.04.13 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김순전 (2021.04.30 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준 | 2025.11.27 갑구 6번 압류 · 광주시 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 구분지상권은 인수
등기상 실제 임차인은 김지우 1명입니다. 을구 1-2번은 2024.08.16 결정경정에 따른 1번 임차권의 계약일자 경정으로, 별도의 임차인으로 세지 않습니다. 김지우의 전입·점유개시 2021.04.16과 확정일자 2021.03.30은 말소기준 2025.11.27보다 빠르므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지우 | 전유부분 전부 | 2021.04.16 | 2021.03.30 | 180,000,000원 | 2024.07.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 2.29억 신건은 비교 거래의 134.7%
휴하우스(D동)는 총 4세대, 사용승인일은 2018.04.13입니다. 전용 49.72㎡ 비교 실거래는 2022.07 한 건이며 거래가는 170,000,000원입니다. 평균·최저·최고도 모두 170,000,000원으로, 표본 자체가 1건이라 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 49.72㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 비교 평균 | 49.72㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저매각가 229,000,000원은 비교 기준 170,000,000원의 134.7%입니다. 임차보증금 인수가 확약으로 실질 0원*이더라도, 현재 회차의 가격 기준 실질취득은 229,000,000원으로 동일합니다. 따라서 “임차인 인수가 없으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 오히려 확인 가능한 비교 거래보다 높은 가격에서 시작하는 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 김지우 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 44,994,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 229,000,000원 가정에서는 김지우 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 44,994,000원이 배당돼 신청채권 기준 135,006,000원의 미배당이 남습니다. 현재 회차의 임차보증금 매수인 인수는 0원입니다. *확약은 향후 미배당이 생기더라도 김지우 임차권의 대항력과 임차권등기 말소 문제를 실질 0원으로 처리하는 근거이며, 토지 구분지상권은 별도입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 229,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 183,200,000원 | 164,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,560,000원 | 36,291,840원 | 0원* |
확약이 없다면 유찰될수록 김지우의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 이동하는 구조입니다. 실제 시나리오도 1회 유찰 시 164,800원, 2회 유찰 시 36,291,840원의 인수액을 계산하고 있습니다. 하지만 이 사건은 2026.04.29 확약이 있어 김지우 임차권 부분의 실질 인수는 0원*으로 고정해서 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 광주시농업기술센터 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2018.04.13입니다. 다세대주택으로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 완경사 지대의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역을 포함하고 보전관리지역과 접하며, 자연보전권역·성장관리계획구역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 휴하우스(D동)는 총 4세대이고 확인되는 전용 49.72㎡ 실거래는 2022.07의 170,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격·환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.04.29 확약서 원문 확인. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 조건이 매각기일까지 그대로 유효한지 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 2010.12.6 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인 인수사항입니다. 등기 목적·범위·존속 내용을 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 229,000,000원은 비교 실거래 170,000,000원의 134.7%입니다. 임차보증금 인수 0원*만을 가격 가점으로 보지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 시 임차권 계산과 확약을 분리. 1회 유찰 시 룰상 인수 164,800원, 2회 유찰 시 36,291,840원이지만 확약 적용 시 김지우 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
- 환금성 확인. 총 4세대, 비교 실거래 1건인 다세대이므로 동일 지역 유사 다세대의 현재 거래·매물 수준을 추가 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·토지 별도등기와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권 해소”와 “권리·가격 매력”은 별개다
이 사건에서 가장 큰 반전은 김지우의 180,000,000원 선순위 임차권입니다. 전입 2021.04.16, 확정일자 2021.03.30으로 원래는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이지만, 2026.04.29 확약으로 미배당 보증금의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그러나 여기서 곧바로 안전형으로 결론 내리면 안 됩니다. 토지 별도등기의 구분지상권은 그대로 인수되고, 현재 최저가 229,000,000원은 비교 실거래 170,000,000원의 134.7%입니다. 총 4세대 다세대에 거래 표본도 1건뿐입니다. 임차보증금 위험은 확약으로 낮아졌지만, 별도 권리와 가격 부담은 그대로 남아 있는 C등급 보수 검토형으로 보는 것이 맞습니다.
