수원지방법원 2025타경53657. 하남시 풍산동 에코큐브지식산업센터 1층121호입니다. 사건 분류는 대지로 기재돼 있으나 감정평가상 본건은 지하4층·지상10층 건물의 1층 구분건물이고, 공부상 용도는 “공장(지원시설-제2종근린생활시설:일반음식점)”입니다. 현 소유자는 주식회사대미식품으로, 2023.11.27 거래가액 389,740,690원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 송파농업협동조합이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 신용보증기금·농협은행주식회사·중소벤처기업진흥공단·하나카드 주식회사·우리금융캐피탈 주식회사 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유자와 임차관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53657 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 1층121호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변서로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설:일반음식점) · 지상10층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사대미식품 (2023.11.27. 거래가액 389,740,690원) |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 604,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2019.11.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.11.27 접수된 을구 1번 송파농업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 2024.12.19 이후 가압류와 2025.07.07 국민건강보험공단 압류, 2025.12.15 임의경매개시결정, 2026.01.21 신용보증기금 가압류까지 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 604,000,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않아, 이 6.04억원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장 지원시설·제2종근린생활시설(일반음식점) 용도입니다. 주위 역시 각종 지식산업센터, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 미성숙 상가지대로 평가되어 있으므로, 가격 판단에는 동일 건물·동일 용도의 실제 매매와 임대수익 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,440,000원 |
| 2. 근저당 · 송파농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,275,000원 | 270,275,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 24,621,717원 | 1,285,000원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 165,070,078원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,172,498원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 44,853,470원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 165,203,189원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,004,195,952원 중 채권자 예상배당은 595,560,000원, 미배당은 408,635,952원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 604,000,000원 | 408,635,952원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 483,200,000원 | 528,227,952원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 386,560,000원 | 623,847,792원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 등기상 실질취득액도 같은 폭으로 내려가는 구조입니다. 다만 실거래 시세가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생긴다고 숫자로 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남미사우체국 남서측 인근. 각종 지식산업센터·업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설:일반음식점)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상10층, 본건은 1층121호이며 사용승인일은 2019.11.29입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 천정 부착형 냉·난방기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 각각 폭 약 35m, 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 감정평가상 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터 1층 지원시설·일반음식점 용도의 최근 매매사례를 확인해 604,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금·차임을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공부상 공장 지원시설·제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 영업 및 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 배당표 확인. 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.11.27 송파농업협동조합 근저당권이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 여기서 바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 본건은 공장 지원시설·제2종근린생활시설(일반음식점)이고 임대관계는 미상이며, 가격을 검증할 실거래 비교자료도 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 신건 604,000,000원의 응찰 여부는 동일 건물·동일 용도의 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
