⚠️ 실질취득 913,000,000원 🏠 선순위 전세권 330,000,000원 📊 최근12개월 평균 567,500,000원 📈 시세 대비 160.9%
수원지방법원 2025타경53678. 성남 수정구 신흥동 셀레스빌 15층 1505호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 583,000,000원이나 신건 여부가 아니라 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권입니다. 주식회사후니드 명의 전세권은 2016.08.02. 전세금 270,000,000원으로 설정됐고, 2020.09.09. 전세금이 330,000,000원으로 변경됐습니다. 반면 경매를 신청한 주식회사오에스비저축은행의 근저당은 2021.10.07. 설정됐습니다.
등기 판정상 2016년 전세권과 2020년 변경은 말소기준보다 앞서 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다. 2022.09.16. 전세금 390,000,000원으로 다시 변경된 부분은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 낙찰가 자체가 아니라, 선순위로 남는 330,000,000원 부담까지 포함한 실질취득액을 기준으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 125-2 셀레스빌 15층 1505호 · 도로명주소 수정로 316 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제15층 제1505호 · 아파트로 이용 중 |
| 비교면적 | 76.876㎡ |
| 소유자 | 김회중 · 2015.04.10. 소유권이전 · 거래가액 254,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 583,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사오에스비저축은행 / 146,138,731원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준권리는 2021.10.07. 주식회사오에스비저축은행 근저당 180,000,000원입니다. 따라서 그보다 뒤인 2022.09.16. 전세권 변경과 2025.12.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 설정·변경된 주식회사후니드 전세권입니다. 2016년 설정과 2020년 전세금 330,000,000원 변경은 등기 판정상 매수인 인수입니다.
임대관계는 미상입니다. 별도의 임차인 조사 내역은 확인되지 않지만, 등기부에는 주식회사후니드의 전세권이 존재합니다. 따라서 등기상 선순위 전세권과 실제 점유·사용 관계를 현장에서 반드시 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
셀레스빌은 117세대, 2007.03.09. 사용승인 단지입니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 530,000,000원과 2026.08. 605,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 567,500,000원입니다. 최신 거래는 605,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 13.9% 상승으로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.27㎡ | 15 | 605,000,000원 |
| 2026.02 | 76.54㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2024.07 | 76.54㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2024.02 | 76.88㎡ | 10 | 493,000,000원 |
| 2024.02 | 76.88㎡ | 10 | 493,000,000원 |
| 2023.08 | 77.03㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.06 | 77.03㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2021.08 | 76.88㎡ | 7 | 599,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 567,500,000원 |
최저가 583,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 567,500,000원의 102.7%로 이미 최근 평균보다 높습니다. 여기에 매수인이 떠안을 선순위 전세권 330,000,000원을 반영하면 실질취득은 913,000,000원, 최근 12개월 평균의 약 160.9%입니다. 최신 거래 605,000,000원과 비교해도 실질취득액이 크게 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 583,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,230,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 주식회사후니드 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 을구 5-3번 전세권 변경 | 330,000,000원 | 304,770,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 전세권 변경 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 583,000,000원에서 채권 총액 1,170,000,000원 중 예상배당은 574,770,000원, 미배당은 595,230,000원입니다. 위 배당 시뮬레이션은 을구 5번 전세권과 그 변경등기를 각각 별도 라인으로 표시한 값이므로, 동일 전세권의 변경 연쇄라는 등기 관계와 구분해 보아야 합니다. 매수인 인수 여부는 등기상 말소기준 전후 판정을 우선해 확인해야 합니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 선순위 부담 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 583,000,000원 | 330,000,000원 | 913,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 466,400,000원 | 330,000,000원 | 796,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 373,120,000원 | 330,000,000원 | 703,120,000원 |
최근 12개월 평균 567,500,000원과 최신 거래 605,000,000원을 기준으로 보면, 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득 703,120,000원이 최근 거래 수준을 웃돕니다. 따라서 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 수정구 신흥동 수정구청 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물의 15층 1505호이며, 위생·급배수·개별난방·화재탐지·승강기·도시가스·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 수정로·수정남로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 7,817,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 2025.10.20.부터 2026.12.31.까지 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 공부와 현황. 공부상 동 구분은 없으나 현황은 101동(1호~4호), 102동(5호~7호), 103동(8호, 9호)으로 구분되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 5번·5-3번·8번이 하나의 전세권 변경 연쇄이므로 현재 존속 범위와 경매 후 인수 범위를 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 최저가 583,000,000원이 아니라 선순위 부담을 포함한 913,000,000원을 현재 회차의 경제적 취득비용으로 보아야 합니다.
- 유찰 후에도 재계산. 1회 유찰 796,400,000원, 2회 유찰 703,120,000원으로 선순위 부담이 계속 남습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 주식회사후니드의 실제 점유 여부, 사용관계, 전세권 존속·정산 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 전세권의 매수인 인수 문구와 배당요구·소멸 여부를 매각물건명세서 원문과 반드시 대조해야 합니다.
- 동 구분 확인. 공부상 동 표시와 현황상 동 구분이 다르므로 실제 1505호 위치와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 매각기일 2026.09.21. 현재 표시된 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.83억짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 함정은 표면상 최저가입니다. 감정가와 최저가가 모두 583,000,000원이고 최신 거래가 605,000,000원이어서 겉으로만 보면 크게 비싸 보이지 않을 수 있습니다. 하지만 말소기준인 2021.10.07. 오에스비저축은행 근저당보다 앞선 전세권이 있습니다.
2020.09.09. 변경된 전세금 330,000,000원을 선순위 인수 부담으로 보면 현재 실질취득은 913,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 567,500,000원보다 약 60.9% 높은 수준이며, 최신 605,000,000원 거래와도 차이가 큽니다. 2회 유찰을 가정해도 실질취득은 703,120,000원입니다.
권리 위험이 가격을 압도하는 사건입니다. 말소기준보다 앞선 전세권의 존속·인수 범위가 원본 서류에서 해소되지 않는 한, 단순 최저가나 유찰률만을 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
