수원지방법원 2025타경42946. 평택 고덕동 고덕국제신도시엘에이치르플로랑 284동 2층 202호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이고, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 2층입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 340,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 말소기준권리는 2021.11.09 주식회사하나은행 근저당권 60,500,000원이며, 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 채권이 아니라 임차관계입니다. 실제 임차인은 유한솔 1명으로 조사됐고 전입일은 2021.08.24입니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 보고서에서는 이를 대항력 가능·미상으로 봅니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 낙찰 뒤 매수인이 승계할 금액도 정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1895-2 고덕국제신도시엘에이치르플로랑 284동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.99㎡ · 25층 중 2층 |
| 소유자 | 김태균 (2021.11.09 소유권이전 · 거래가액 201,770,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 84,647,123원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.09 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 60,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인이 핵심
말소기준인 하나은행 근저당권 이후의 하나은행 추가 근저당권 55,000,000원, 제이비우리캐피탈 근저당권 96,000,000원, 신한카드 가압류 12,587,132원, 우리금융캐피탈 가압류 39,413,789원, 비엔케이캐피탈 가압류 20,205,042원과 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한솔 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입만 보면 말소기준보다 선순위지만, 보증금과 확정일자가 없으므로 정확한 우선변제 범위나 낙찰자 승계액은 계산할 수 없습니다. 이 미확인 금액이 현재 사건의 가장 큰 권리분석 변수입니다.
③ 시세 비교 — 3.4억은 최근 평균의 94.3%, 그러나 실질취득은 아직 미정
고덕국제신도시르플로랑은 891세대, 사용승인일은 2021.07.28입니다. 비교 면적은 전용 46.99㎡이며 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건 평균은 360,658,333원입니다. 최신 거래는 2026.06의 350,000,000원이고, 현재 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.99㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 46.97㎡ | 24 | 367,000,000원 |
| 2026.06 | 46.97㎡ | 15 | 364,000,000원 |
| 2026.06 | 46.97㎡ | 15 | 364,000,000원 |
| 2026.06 | 46.97㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 46.97㎡ | 21 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 46.97㎡ | 9 | 356,400,000원 |
| 2026.04 | 46.99㎡ | 17 | 353,000,000원 |
| 2026.04 | 46.97㎡ | 21 | 362,000,000원 |
| 2026.03 | 46.97㎡ | 14 | 357,500,000원 |
| 2026.03 | 46.97㎡ | 16 | 359,000,000원 |
| 2026.02 | 46.99㎡ | 22 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 360,658,333원 |
거래 표본 범위는 345,000,000원~390,000,000원이고 최신 거래는 350,000,000원입니다. 따라서 최저가 340,000,000원 자체만 놓고 보면 최근 거래권 아래에 있습니다. 다만 이 사건은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이므로 이 94.3%만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실제 승계 보증금이 생기면 시세 비교의 기준도 340,000,000원이 아니라 낙찰가와 승계액을 합친 실질취득액으로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,500,000원 | 60,500,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,587,132원 | 12,587,132원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 39,413,789원 | 39,413,789원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 20,205,042원 | 20,205,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,734,037원 |
위 배당 계산에서는 채권자 청구액 283,705,963원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 50,734,037원으로 계산됩니다. 다만 유한솔의 보증금·우선변제 관계가 확정되지 않았고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 340,000,000원 | 283,705,963원 | 0원 | 50,734,037원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 16,313,963원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 69,952,363원 | 0원 |
유찰되면 등기 후순위 채권의 미배당은 늘어나지만, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 그 부족액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 문제는 별개입니다. 유한솔에게 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 매수인 승계액이 커질 수 있습니다. 따라서 회차가 내려간다고 실질취득액도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 국민건강보험공단 평택지사 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·상가건물·개발중인 부지가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고 동측으로 서정리역(1호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 아파트 중 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 고덕국제신도시르플로랑은 891세대이며 사용승인일은 2021.07.28입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,983,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유한솔 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금 규모가 확인돼야 실제 승계 가능액과 실질취득액 계산이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 2021.08.24 전입은 2021.11.09 말소기준보다 빠르므로 대항력 가능성을 전제로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 보증금 승계가 확인되면 340,000,000원이 아니라 낙찰가와 승계액을 합친 실질취득액을 360,658,333원 최근 평균과 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “94.3%”보다 먼저 봐야 할 것은 보증금
이 사건은 숫자만 보면 눈에 들어옵니다. 감정가와 최저가가 340,000,000원이고 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 360,658,333원, 최저가 비율은 94.3%입니다. 최신 거래 350,000,000원보다도 낮아 표면적인 가격은 나쁘지 않습니다.
하지만 권리분석 결론은 다릅니다. 실제 임차인 유한솔의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다. 이 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 3.4억을 근거로 “시세보다 싸다”고 단정하는 것은 금물입니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입 임차인의 보증금 확인이 끝나야 비로소 가격 판단이 시작되는 사건입니다.
