수원지방법원 2025타경53680. 광주시 초월읍 지월리 ‘파인빌’ 101동 1층 101호, 전용면적 51.72㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 장진철은 2022.03.04. 이 물건을 230,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 2015년 설정됐던 경서농업협동조합 근저당은 2022.02.28. 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준권리는 2022.07.01. 안산시 압류입니다.
권리분석의 승부처는 황승민의 임차권입니다. 황승민은 2022.02.25. 점유를 시작하고 2022.03.03. 주민등록을 마쳤으며 확정일자는 2022.01.25.입니다. 모두 말소기준일 2022.07.01.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이고, 보증금은 230,000,000원입니다. 통상 구조만 놓고 보면 배당으로 전액 변제되지 않은 금액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.20. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 황승민 관련 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단해야 하며, 배당 시뮬레이션상 4,020,000원의 미배당 인수액은 확약을 반영하지 않은 룰상 금액으로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 748-2 파인빌 101동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 초월읍 설월길23번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.72㎡ · 지상 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 장진철 (2022.03.04. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
| 단지 | 파인빌 · 11세대 · 2015.11.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2015년 경서농업협동조합 근저당은 2022.02.28. 해지로 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준은 2022.07.01. 안산시 압류입니다. 이후의 에스비아이저축은행 가압류, 안산시·화성시 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황승민 | 전입 2022.03.03. 점유 2022.02.25. | 2022.01.25. | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 · 실질 0원* |
| 이상석 | 전입 2024.05.22. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 후순위 전입 · 인수 없음 |
③ 가격·회차 분석 — 확약 반영 시 낙찰가가 곧 실질취득가
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원입니다. 이 사건은 황승민 임차권의 대항력 포기 확약을 반영하면 매수인이 떠안을 실질 임차보증금이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액 역시 230,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 4,020,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 49,376,000원 | 0원 | 184,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 85,660,800원 | 0원 | 147,200,000원 |
확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 황승민 보증금의 미배당액이 늘어 명목 최저가와 실제 부담액의 차이가 커지는 대항력 임차인형 사건입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 해당 인수 위험이 제거됐으므로 유찰 시 실질취득액도 184,000,000원, 147,200,000원으로 그대로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 황승민 보증금 | 230,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 21,846,903원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 황승민 보증금의 미배당 4,020,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.04.20. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당할 경우 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 지월3리 마을회관 서측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 경안천로와 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며, 자연보전권역·배출시설설치제한지역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 660㎡, 공시지가 402,400원/㎡이며 인접 도로 대비 등고평탄한 자루형 토지입니다.
- 환금성. 파인빌은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아니므로 응찰가 산정은 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.04.20. 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시에도 임차권등기 말소라는 세 문구를 직접 대조하세요.
- 황승민 임차권 말소 이행 확인. 실질 인수 0원의 핵심 전제는 확약이 실제 매수인에게 그대로 적용되고 임차권등기가 말소된다는 점입니다.
- 이상석 점유관계 확인. 전입일은 2024.05.22.로 후순위지만 보증금·확정일자와 현재 점유 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 안산시·화성시 등 압류 가운데 당해세가 존재하면 집행비용 이후 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 검증. 감정가 230,000,000원과 최저가가 동일합니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원이며 확약이 유지되면 실질취득액도 같은 금액으로 낮아집니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 서류상 숫자만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 신건 배당에서도 4,020,000원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 원래라면 유찰될수록 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수가 커지는 구조를 경계해야 합니다.
하지만 2026.04.20. 주택도시보증공사의 확약이 그 구조를 바꿉니다. 황승민 관련 임차권은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 말소하기로 했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 이상석도 현재 제공된 판정상 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 권리의 핵심은 상당 부분 정리됐습니다.
다만 권리가 정리됐다는 이유만으로 신건 230,000,000원이 좋은 가격이라는 결론은 낼 수 없습니다. 파인빌은 11세대 다세대주택이고, 현재 회차는 감정가 100%의 신건입니다. 이 물건은 확약 원본과 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격을 별도로 검증하는 사건입니다. 권리는 ‘확약 확인 후 통과’, 가격은 ‘신건 보수 판단’이 핵심입니다.
