수원지방법원 2025타경53705. 광주시 능평동 국제쉐르빌 C동 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손분익이며 2021.05.17. 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 눈에 띄는 핵심 권리는 같은 시점에 대항력을 갖춘 임차인 최승민의 보증금 265,000,000원짜리 임차권입니다. 전입일과 점유개시일은 2021.05.17., 확정일자는 2021.04.25.이고 2023.06.05. 임차권등기가 접수됐습니다.
현재 말소기준은 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 최승민의 임차권은 원래라면 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당모형에서는 250,630,000원을 배당받고 14,370,000원이 부족하게 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 264-1 국제쉐르빌 씨동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 창뜰윗길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 2015.04.30. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 손분익 (2021.05.17. 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 앞서지만 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 과거 우리은행 근저당권 121,000,000원은 2021.05.17. 이미 말소됐고, 2023.01.02. 신한카드가 신청한 강제경매 역시 2023.08.10. 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리는 2025.12.18. 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 최승민의 임차권은 이보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승민 | 265,000,000원 | 2021.05.17. | 2021.04.25. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약서 제출 |
실제 임차인은 1명, 최승민입니다. 주택도시보증공사는 현재 신청채권자이며, 2026.04.29. 확약서에는 “양도전: 임차인 최승민”으로 기재되어 있습니다. 이를 별도의 임차보증금으로 다시 더하지 않습니다.
② 시세 비교 — 인수보다 가격이 더 문제
국제쉐르빌(C동)은 총 8세대, 2015.04.30. 준공입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 2022.10. 227,000,000원과 2024.07. 250,000,000원입니다. 전체 평균은 238,500,000원이지만 가격 판단에는 더 최근인 2024.07. 거래 250,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.54㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 59.54㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 238,500,000원 |
최근 거래 250,000,000원은 이전 거래 227,000,000원보다 높아 최근 대비 과거 추세는 +10.1%입니다. 다만 현재 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 102.0%입니다. 즉 확약으로 임차권 인수가 실질 0원이 되더라도, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 255,000,000원이고 최근 거래보다 5,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 최승민 보증금 (우선변제) | 265,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 최승민 보증금의 미배당액은 14,370,000원으로 계산됩니다. 다만 2026.04.29. 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약정돼 있어 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득액도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 14,370,000원 | 0원* | 255,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 64,656,000원 | 0원* | 204,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 104,884,800원 | 0원* | 163,200,000원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 총취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 하지만 이 사건은 확약이 있으므로 최승민 임차권의 실질 인수를 0원*으로 적용합니다. 따라서 확약 내용대로 처리된다면 유찰 시 매각가격 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평초등학교 북동측 인근. 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2015.04.30. 사용승인을 받은 지상4층 철근콘크리트구조 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 국제쉐르빌(C동)은 총 8세대이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 가격 판단 때 거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용과 적용 대상을 반드시 대조하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 최승민 임차권에 대해 전액 변제되지 않아도 말소한다는 확약이 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 255,000,000원은 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 거래 표본. 확인되는 동일 단지 거래가 2건뿐이므로 238,500,000원 전체 평균만으로 가격을 단정하지 마세요.
- 토지 이용 규제. 계획관리지역·자연취락지구·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 핵심은 명확합니다. 최승민의 보증금 265,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매우 강한 인수권리입니다. 현재 회차 배당모형만 보면 14,370,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.04.29. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
그렇다고 신건이 곧 좋은 가격은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 255,000,000원은 최신 거래 250,000,000원보다 5,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 102.0%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 10.1% 높아진 흐름은 확인되지만 표본은 총 2건입니다. 결론은 주된 권리위험은 확약으로 해소, 신건 가격은 보류입니다.
* 확약 전 배당모형상 매수인 인수액은 현재 회차 14,370,000원, 1회 유찰 시 64,656,000원, 2회 유찰 시 104,884,800원입니다. 2026.04.29. 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 약정을 반영해 최승민 임차권의 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
