광주지방법원 2025타경655. 진도군 고군면 석현리의 제조업소 등과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층으로 2014.07.22. 사용승인을 받았고, 현재 제조업소 등으로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다. 석현리 825-1 토지는 815.0㎡, 지목은 창고용지, 토지이용상황은 전창고이며 계획관리지역에 속합니다.
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 금전으로 계산되는 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 채권 말소가 아닙니다. 매각에서 제외되는 건축물과 토지의 사용관계, 농지취득자격증명 발급 조건, 맹지와 경계 문제가 낙찰 후 이용 가능성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 고군면 석현리 825-1 · 전라남도 진도군 고군면 석현2길 29-123 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제조업소 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 · 사용승인일 2014.07.22. |
| 토지 정보 | 석현리 825-1 · 815.0㎡ · 창고용지 · 전창고 · 완경사·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박선규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,261,840원 / 166,783,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진도군산림조합 / 104,477,232원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 토지 사용관계는 별도
실제 임차인은 0명이며 임차보증금 인수 문제도 없습니다. 말소기준은 2021.03.09. 진도군산림조합 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각 포함·제외 범위 — 현장 실사가 핵심
| 구분 | 대상 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 매각 포함 | 일괄매각 대상 | 목록 1 지상 지하수 시설, 목록 8·9 지상 수목 포함 |
| 매각 제외 | 목록 6 제시외 건물 | 기계기구 포함 제시외 건물 제외 · 법정지상권 성립 가능성 불분명 |
| 매각 제외 | 목록 5·7·8·9 지상 비닐하우스 | 토지와 함께 취득되지 않으므로 소유·점유·철거관계 확인 필요 |
| 가액 제한 | 목록 6 토지 | 제시외 건물로 인해 제한받는 토지가액으로 평가 |
| 접근 위험 | 목록 8·9 | 지적도상 맹지 |
| 경계 위험 | 인접 토지 경계 | 경계 등이 불명확해 경계측량 등 별도 확인 필요 |
본건과 인근까지 차량 접근과 진·출입은 가능하다고 평가됐지만, 목록 8·9는 지적도상 맹지입니다. 전체 일괄매각 부동산의 통행관계와 실제 진입로, 타인 토지 통과 여부는 현장에서 각각 분리해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저매각가는 166,783,000원으로 감정가 238,261,840원의 70%입니다. 2회 유찰 시 116,748,100원, 3회 유찰 시 81,723,670원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 166,783,000원 | 163,648,038원 | 300,715,493원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 116,748,100원 | 114,313,627원 | 350,049,904원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 81,723,670원 | 79,852,644원 | 384,510,887원 | 0원 |
실거래 비교값이 제시되지 않은 제조업소·토지 일괄매각 물건이므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 매각 제외 건축물·비닐하우스, 법정지상권 가능성, 맹지와 농지취득자격증명 조건을 반영한 실제 사용가치를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,134,962원 |
| 1. 근저당 · 진도군산림조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 산림조합중앙회 | 61,190,000원 | 61,190,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 246,455,633원 | 63,458,038원 |
| 4. 가압류 · 진도군산림조합 | 50,436,027원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 30,113,796원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,314,199원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 선진농업협동조합 | 31,853,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 464,363,531원 중 163,648,038원이 배당되고 300,715,493원이 미배당되는 구조입니다. 신청채권자 진도군산림조합의 청구액은 104,477,232원이지만 근저당 채권최고액 기준 배당은 39,000,000원으로, 신청채권 전액이 충족되지는 않습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 승계하지 않으며 배당표상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 농지취득자격증명·입지 메모
- 농지취득자격증명. 목록 5·6·7·8·9는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 발급 조건. 농지취득자격증명 요건을 충족하면 원상복구 등을 거쳐 발급할 수 있다는 2026.03.27. 진도군 고군면 사실조회회신 내용이 명시돼 있습니다.
- 주위 환경. 석현리경로당마을회관 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 농경지와 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건과 본건 인근까지 차량 접근 및 진·출입은 가능하다고 평가됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물 설비. 일반적인 위생설비와 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 목록 6 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계, 성립 요건과 사용료 가능성을 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 제시외 건물·기계기구와 목록 5·7·8·9 비닐하우스의 실제 위치, 점유자, 철거 및 이전 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 농취증 선확인. 목록 5·6·7·8·9의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 원상복구 조건을 진도군 고군면에 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 맹지·통행 확인. 목록 8·9의 실제 진입로와 통행권, 타인 토지 통과 여부를 확인하세요.
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 지적도만 보지 말고 현황 경계와 측량 필요성을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 제조업소·토지의 현황, 매각 제외물과 사용 제한을 반영한 개별 가치조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농지취득자격증명 관련 회신서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 등기부와 임차인만 보면 단순합니다. 실제 임차인 0명, 말소기준 이후 권리는 소멸, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낙찰 후 이용 단계로 넘어가면 이야기가 달라집니다. 매각에서 제외되는 목록 6 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 불분명하고, 비닐하우스도 매각에서 빠집니다. 목록 8·9는 지적도상 맹지이며, 목록 5·6·7·8·9는 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금을 돌려받지 못합니다.
현재 최저가는 166,783,000원으로 감정가의 70%지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현장상 불확정 부담은 다수. 이 물건은 할인율보다 법정지상권·농취증·맹지·경계·매각 제외물의 해결 가능성을 먼저 확인해야 하는 고난도 실사형 물건입니다.