수원지방법원 2025타경53745. 광주시 도척면 진우리의 화이트하임 108동 2층 202호, 전용 50.94㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 단순한 압류보다 279,000,000원 임차보증금입니다. 임차권자 최혜랑은 2022.07.11 전입·점유했고 확정일자는 2022.06.17로, 2022.10.07 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당 부족액을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 임차인입니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.20 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 리포트에서는 정확도 규칙에 따라 최혜랑 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약은 최혜랑 건에만 적용되며, 별도 점유자로 조사된 임복규에게 자동으로 확대되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 진우리 248-1 화이트화임 108동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.94㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이채영 (2022.07.25 매매 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 명칭 | 등기부상 ‘화이트화임’ · 집합건축물대장상 및 실제 ‘화이트하임’ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 계산상 말소기준은 2022.10.07 국 압류입니다. 그 뒤 부산광역시 중구 압류, 국민은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 대원신용협동조합·한국양봉농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜랑 | 2022.07.11 / 2022.06.17 | 279,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
| 임복규 | 2025.11.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 등기상 인수 없음 |
최혜랑은 임차권등기와 배당요구가 확인되는 대항력 임차인이고, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인입니다. 임복규 역시 별도 조사된 실제 점유자이며 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 최혜랑에 대한 확약만으로 임복규의 점유·명도 문제까지 해소된 것으로 볼 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.50억’이 중요하다
화이트하임 108동 동일 면적 50.94㎡의 확인 거래는 2건입니다. 단순 전체 평균은 214,500,000원이지만 2022.07 거래가 279,000,000원으로 높아 평균을 끌어올립니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 50.94㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.07 | 50.94㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.94㎡ | 2건 | 214,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.94㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 166,000,000원은 전체 평균 214,500,000원만 보면 낮아 보이지만, 그 비교는 2022년 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 최신 2026.07 거래는 150,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 150,000,000원입니다. 최저가와 확약 반영 실질취득 166,000,000원은 이 최근 시세의 110.7%로, 최근 시세보다 16,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 최혜랑 보증금 | 279,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 국민은행 가압류 | 8,359,405원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 계산상 최혜랑 보증금 부족분은 116,124,000원입니다. 다만 2026.04.20 확약에 따라 최혜랑은 대항력을 포기하고 배당 미충족에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없으면 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 166,000,000원 | 116,124,000원 | 166,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,800,000원 | 148,859,200원 | 132,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,240,000원 | 175,047,360원 | 106,240,000원 |
이 표가 중요한 이유는 대항력 임차인의 구조 때문입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 즉 단순히 “유찰돼 최저가가 낮아졌다”는 이유만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 확약이 실제로 유효하게 적용되는지 확인하는 것이 가격보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 도척면 진우리 ‘진우사거리’ 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 규모. 화이트하임 108동은 총 8세대로 확인됩니다. 거래 표본도 2건으로 적어 가격 검증 시 보수적 접근이 필요합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 폭 약 6미터 포장도로를 통해 단지에 진입합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 474.0㎡, 공시지가는 342,800원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물명. 등기부에는 ‘화이트화임’, 집합건축물대장과 실제는 ‘화이트하임’으로 기재됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 대상이 최혜랑의 279,000,000원 보증금 전부인지 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최신 시세 우선. 2022.07의 279,000,000원 거래보다 2026.07의 150,000,000원 거래를 우선해 판단해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 110.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -46.2%이므로 전체 평균 214,500,000원을 근거로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임복규 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 실제 점유 및 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 존재 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 건물명 불일치 확인. 등기부 ‘화이트화임’과 집합건축물대장·실제 ‘화이트하임’의 동일 물건 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 반전은 확약, 승부처는 최근 시세”
이 사건은 겉으로 보면 279,000,000원 대항력 임차보증금이 최저가 166,000,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 116,124,000원이 부족합니다. 그러나 2026.04.20 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어, 정확도 규칙상 최혜랑 관련 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다.
그다음 문제는 가격입니다. 최신 동일면적 거래는 150,000,000원, 최근 12개월 평균도 150,000,000원인데 신건 최저가는 166,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 110.7%이고 최근 거래 추세는 -46.2%입니다. 소규모 8세대 다세대라는 환금성 조건과 임복규의 미상 보증금·점유 확인까지 감안하면, 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만 신건 가격에는 메리트를 주기 어렵습니다.
