수원지방법원 2025타경53762. 경기도 광주시 문형동 휴캐슬 C동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 최정민은 2019.09.02 소유권을 취득했고 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건에서 일반적인 근저당보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계입니다. 임차인 임성용은 임대차계약일 2019.08.12, 확정일자 2019.08.23, 점유개시 2019.08.31, 주민등록일 2019.09.02이며 보증금은 189,000,000원입니다.
등기상 을구 1번 주택임차권은 2023.09.14 등기됐지만, 실제 대항력 판단의 기초가 되는 전입은 2019.09.02입니다. 말소기준으로 계산된 2022.04.28 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조임을 명시합니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 별도 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 511-25 휴캐슬 씨동 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 · 휴캐슬 C동 · 4층 402호 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최정민 (2019.09.02 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성용 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 2019.09.02 | 2019.08.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 시나리오 원자료의 1회 유찰 31,251,200원, 2회 유찰 62,960,960원은 대항력 포기 전 법정 구조상 계산액입니다. 본 리포트의 실질 인수 판단은 2026.04.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 201,000,000원, 신건 최저매각가도 동일한 201,000,000원입니다. 휴캐슬 C동은 2018.11.13 사용승인, 총 8세대이며 현재 회차는 0회 유찰입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아, 감정가와 현재 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 임성용 보증금(우선변제) | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 8,386,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 201,000,000원 가정에서는 임차보증금 189,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 채권에는 8,386,000원이 배당됩니다. 채권 총 미배당은 2,613,614,000원입니다. 매수인 인수는 현재 회차 계산상 0원이며, 유찰 회차에서도 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호입니다. 사용승인일은 2018.11.13입니다.
- 주위환경. 범우산 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 490.0㎡, 공시지가는 638,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 이 사건·이 임차권에 정확히 적용되는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차보증금 구조 확인. 임성용 보증금 189,000,000원은 원칙상 미배당 잔액 인수형이므로, 확약을 확인하지 않은 상태에서는 단순 소멸권리로 취급하면 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 201,000,000원으로 동일하며 실거래 비교자료가 없으므로, 주변 다세대 실거래와 개별 호 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장 및 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류 이력이 있고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납세금과 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 장의 확약
이 사건은 처음 보면 보증금 189,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 전입일 2019.09.02가 말소기준 2022.04.28보다 앞서기 때문입니다. 실제로 유찰 시나리오상 법정 구조만 적용하면 31,251,200원, 62,960,960원의 미배당 인수가 발생합니다. 그러나 2026.04.23 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 그래서 이 물건의 결론은 실질 인수 0원*입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 201,000,000원이고, 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 권리 리스크가 해소됐다는 이유만으로 신건 가격까지 매력적이라고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 “권리상 핵심 위험은 확약으로 해소, 가격은 추가 검증 필요”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
