수원지방법원 2025타경43068. 평택시 서정동 52-2의 2층1호 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3, 욕실겸화장실, 주방겸거실, 발코니 등으로 조사됐고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 91,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박미진이며 2023.04.11 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.08.29 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 24,200,000원이고, 이 권리와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 김성희의 전입일은 2005.10.31로, 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득비용이 달라질 수 있으므로, 이 물건의 핵심은 등기상 근저당보다 선순위 전입 점유자의 보증금 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43068 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 52-2 2층1호 · 경기도 평택시 송탄2로49번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·욕실겸화장실·주방겸거실·발코니 등 |
| 소유자 | 박미진 (2023.04.11 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 22,606,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2022.08.29 국민은행 근저당권 · 채권최고액 24,200,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 먼저다
현재 효력이 문제되는 등기상 담보권은 2022.08.29 국민은행 근저당권입니다. 그보다 과거의 근저당권·압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 2026.01.29 국민은행을 채권자로 한 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 구조는 단순합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성희 | 미상 | 2005.10.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김성희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “전입이 빠르니 무조건 전액 인수”라고 단정하는 것도, 반대로 배당표의 계산상 인수 0원을 그대로 믿는 것도 모두 위험합니다. 입찰 전 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 91,000,000원이 싸다는 근거는 없다
확인되는 거래는 2023.08의 전용 86.82㎡, 3층 90,000,000원 1건입니다. 본건 비교면적은 87.9㎡로 면적은 대응되지만 거래 표본이 한 건뿐입니다. 현재 최저가 91,000,000원은 이 거래금액의 101.1%로, 확인된 거래보다 1,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가 자체에 시세보다 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 86.82㎡ | 3 | 90,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 24,200,000원 | 24,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,762,000원 |
위 배당수치는 집행비용·국민은행 근저당을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 김성희의 보증금·배당요구가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 국민은행 예상배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 91,000,000원 | 24,200,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 72,800,000원 | 24,200,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,240,000원 | 24,200,000원 | 0원* |
* 위 0원은 확인된 등기채권 기준 계산값입니다. 김성희의 보증금이 미상인 이상 실제 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑥ 건물·입지 — 역세권 장점과 위반건축물 확인을 함께
- 입지. 경기도 평택시 서정동 송탄역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 송탄역까지 북서측 직선거리 약 300m입니다.
- 용도. 다세대주택으로 방3, 욕실겸화장실, 주방겸거실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 규모·준공. 4세대이며 준공일은 1991.01.17입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 남측은 소로, 북측은 세로와 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고상 본건 전체 건물이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있어 감정평가서와 건축물대장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김성희 보증금 확인. 전입일 2005.10.31, 말소기준 2022.08.29입니다. 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 매수인 인수 범위를 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 점유범위 확인. 현재 점유부분이 미상으로 표시돼 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 전체 건물의 위반건축물 등재 사유와 해소 가능 여부를 건축물대장·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 91,000,000원은 확인 실거래 90,000,000원의 101.1%입니다. 인수액까지 더하면 실제 취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 위반건축물 사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인해야 한다
이 물건은 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정이 소멸한다는 점만 보면 단순합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 김성희가 2005.10.31 전입했고, 말소기준은 2022.08.29입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 만큼 현재 단계의 올바른 결론은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다.
가격도 적극적으로 볼 이유가 아직 없습니다. 신건 최저가 91,000,000원은 확인된 거래 90,000,000원보다 높고, 전체 건물은 위반건축물로 등재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 신건 가격의 할인 여부보다 임차인의 보증금과 위반건축물 사유 확인이 먼저입니다. 보증금이 확인돼 인수액이 0원으로 확정되지 않는 한, 최저가만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
