수원지방법원 2025타경43204. 경기도 안성시 공도읍 마정리 ‘아침애캐슬’ 102동 4층 402호, 전용 39.039㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2017.03.23 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 112,800,000원이고 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 국민은행 근저당 120,000,000원, 근로복지공단 가압류 6,471,310원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 큰 문제는 가격과 환금성입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 90,000,000원인데, 시세 지표상 동일 면적 최신 거래는 2024.04의 80,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 80,000,000원으로 제시되어 있어 최저가는 그 기준의 112.5%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 구간이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43204 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 223-106 아침애캐슬 102동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 39.039㎡ |
| 소유자 | 윤지섭 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 75,496,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공일 | 2017.02.13 |
| 단지 규모 | 22세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.23 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.09.15 국민은행 근저당권, 2025.04.18 근로복지공단 가압류, 2025.12.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 9,000만원은 최신 거래보다 높다
아침애캐슬은 22세대 규모이고, 대상 전용면적 39.039㎡와 면적이 일치하는 거래가 확인됩니다. 제시된 실거래는 2024.04, 전용 39.04㎡, 4층, 80,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 39.04㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.04㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원의 112.5%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 현재 가격이 확인된 거래 기준보다 10,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 112,800,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 6,471,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 239,271,310원 중 채권자 예상배당은 87,980,000원, 미배당은 151,291,310원입니다. 현재 회차에서 신청채권액 75,496,863원은 충족 상태로 계산되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 151,291,310원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 168,967,310원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 183,108,110원 | 0원 |
유찰되더라도 현재 계산 구조에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 유찰의 핵심 효과는 권리위험 변화가 아니라 취득가격 하락입니다. 1회 유찰 가격 72,000,000원과 2회 유찰 가격 57,600,000원은 모두 데이터상 시나리오 가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 우리은행연수원 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·일부 생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕, 외벽 타일붙임 마감·새시창 등이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,448.0㎡, 제1종전용주거지역이며 공시지가는 257,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 현황 확인. 위치와 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조한 것으로, 내부현황은 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 90,000,000원은 최신 거래 80,000,000원보다 높습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대·점유자·임대차 여부를 직접 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 72,000,000원, 2회 유찰 57,600,000원입니다. 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
- 환금성. 22세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 현장 내부. 감정평가가 외부관찰과 건축물대장 현황도면을 참조했으므로 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 문제
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2017년 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 국민은행 근저당·근로복지공단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 신건 90,000,000원은 확인된 최신 거래 80,000,000원보다 12.5% 높고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 게다가 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하지만 신건 가격은 보수적으로, 점유와 환금성은 반드시 재확인”입니다.
