수원지방법원 2025타경43218. 평택시 신장동 대준블루온3 4층 405호 아파트입니다. 현재 소유자는 우창조이며 2022.05.03. 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.05.24. 주식회사효원상조의 근저당권으로 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만 봐서는 안 됩니다. 임차권자 최광진은 2022.04.06. 확정일자, 2022.04.25. 주민등록·점유개시로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 나타납니다. 보증금도 260,000,000원이라 유찰 시 미배당분 인수 위험이 커지는 전형적 대항력 임차인 구조였습니다. 그러나 2026.06.01. 제출된 확약으로 그 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의해, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 4층 405호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 46.7㎡ · 13층 건물 내 4층 405호 |
| 이용상태 | 아파트(방1, 화장실1, 주방 및 거실, 보일러실 등) |
| 사용승인 | 2017.11.06. |
| 소유자 | 우창조 (2022.05.03. 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,530,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2022.05.24. 주식회사효원상조 근저당권 150,000,000원입니다. 최광진은 이보다 앞선 2022.04.25. 전입·점유로 대항력이 있으며, 2024.05.09. 임차보증금 260,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조였습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최광진 | 405호 전부 · 2022.04.25. | 260,000,000원 | 원래 있음 2026.06.01. 포기 확약 | 있음 확정일자 2022.04.06. | 실질 0원* |
| 김지안 | 미상 · 2024.11.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 최광진은 원래 대항력 있는 임차인이지만 2026.06.01. 확약으로 대항력을 포기하고, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 리포트에서는 해당 임차인 관련 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 강하게 내려왔다
대준블루온3은 91세대, 2017.11.06. 사용승인 단지입니다. 대상 면적은 46.7㎡입니다. 전체 7건의 평균 거래가는 233,714,285원이지만, 이 평균은 2021~2023년 거래까지 포함합니다. 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 42.08㎡ | 6 | 112,000,000원 |
| 2023.08 | 46.7㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2022.09 | 46.33㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 46.7㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 42.08㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 42.08㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 42.08㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 233,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 112,000,000원 |
대상과 같은 46.7㎡·4층 거래로는 2023.08. 305,000,000원과 2022.05. 260,000,000원이 있습니다. 하지만 최신 거래는 2026.07. 42.08㎡·6층 112,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 112,000,000원입니다. 최근과 과거 거래의 추세 지표는 -55.9%로 급격한 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 임차인 최광진 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사효원상조 | 150,000,000원 | 18,238,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 280,530,934원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 283,000,000원 가정에서는 집행비용 4,762,000원과 최광진 보증금 260,000,000원을 배당한 뒤 주식회사효원상조에 18,238,000원이 배당됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 확약 전 계산과 실질 결과를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 283,000,000원 | 0원 | 0원* | 283,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 226,400,000원 | 37,569,600원 | 0원* | 226,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 181,120,000원 | 82,215,680원 | 0원* | 181,120,000원 |
* 시나리오 원계산은 대항력 있는 최광진의 미배당 보증금을 매수인 인수로 잡지만, 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 최광진 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
이 확약 때문에 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 “낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 260,000,000원 부근에 고정되는” 구조가 아닙니다. 최광진 관련 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 2회 유찰 시 181,120,000원조차 최근 12개월 평균 112,000,000원보다 높습니다. 따라서 제공된 2회 유찰 시나리오 안에서도 최근 시세 대비 저가 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역(수도권 전철 1호선) 북동측 인근이며 주변에는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 상업용 부동산, 각급 학교 및 관공서가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 송탄역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 4층 405호이며 2017.11.06. 사용승인됐습니다. 승강기, 급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,409,000원/㎡, 토지면적 833.0㎡이며 남측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 현장점유. 현장조사 당시 임차인 거주 중이었고 임대차 상세사항은 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 제출 주체를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 김지안 점유 확인. 2024.11.27. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 범위가 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 가격 우선. 과거 2023.08. 46.7㎡·4층 305,000,000원 거래보다 2026.07. 최신 거래 112,000,000원과 -55.9% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 2회 유찰도 최근 시세 이상. 제공된 2회 유찰 시나리오의 181,120,000원도 최근 12개월 평균 112,000,000원보다 높아, 단순 유찰만으로 가격 메리트가 생겼다고 보기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 문제는 풀렸지만 가격 문제는 더 크다
이 사건은 처음 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 상당히 위험해 보입니다. 실제로 1회 유찰 시 37,569,600원, 2회 유찰 시 82,215,680원의 미배당 인수 계산이 발생합니다. 그러나 2026.06.01. 확약으로 최광진은 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원*입니다.
반면 가격은 경계가 필요합니다. 신건 실질취득 283,000,000원은 최근 12개월 평균 112,000,000원의 252.7%이고, 최근 가격 추세도 -55.9%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 2회 유찰 시 181,120,000원까지 내려가도 최근 평균 112,000,000원보다는 높습니다. 결론은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 현재 가격에는 메리트가 없다”입니다.
