수원지방법원 2025타경43233. 평택시 동삭동 ‘힐스테이트지제역퍼스티움’ 405동 13층 1301호, 전용 84.727㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 25층 중 13층이고, 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니·드레스룸 등으로 이용 중입니다. 소유자는 황용현이며, 등기상 말소기준권리는 2023.02.24 설정된 주식회사우리은행 근저당권 236,500,000원입니다.
그 뒤 같은 날 우리은행의 두 번째 근저당권 143,000,000원, 2024.06.12 주무연 근저당권 50,000,000원, 2025.12.18 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 구조라 등기 권리 자체의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리 말소 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무는 알 수 없으며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 593-1 힐스테이트지제역퍼스티움 405동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.727㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 25층 중 13층 |
| 소유자 | 황용현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 593,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박은자 / 74,400,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 대지권은 별도 확인
말소기준은 2023.02.24 우리은행 근저당권 236,500,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 143,000,000원과 2024.06.12 주무연 근저당권 50,000,000원, 2025.12.18 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.04.15 이천시 압류는 2026.07.02 해제로 말소됐습니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고상영 | 2025.03.24 | 20,000,000원 | 2026.01.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
고상영의 전입일 2025.03.24는 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2023.02.24보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2026.01.26 접수됐으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 시세보다 높다
힐스테이트지제역퍼스티움은 649세대, 준공일은 2022.12.07입니다. 전용 84.73㎡ 안팎의 최근 실거래 12건은 2026.07~2026.08에 확인되며, 최근 12개월 평균은 584,166,666원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 593,000,000원으로 최근 평균의 101.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.73㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 24 | 599,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 18 | 595,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 4 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 26 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 9 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 8 | 593,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 13 | 568,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 584,166,666원 |
최근 거래 범위는 568,000,000원~600,000,000원이며 최근 12개월 평균은 584,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 570,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 593,000,000원은 최근 평균의 101.5%로, 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 점뿐 아니라 실제 최근 거래를 기준으로도 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 593,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,330,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 236,500,000원 | 236,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주무연 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 박은자 | 74,400,519원 | 74,400,519원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,769,481원 |
현재 회차 593,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 503,900,519원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 80,769,481원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택영신초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·설비. 아파트로 이용 중이며 급배수·위생·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 규제·현황. 제2종일반주거지역이며 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 힐스테이트지제역퍼스티움은 649세대, 준공일 2022.12.07이며 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 568,000,000원~600,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 시세로 잡기. 현재 실질취득 593,000,000원은 최근 12개월 평균 584,166,666원의 101.5%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매수’로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래도 함께 보기. 최신 거래 570,000,000원 역시 현재 최저가보다 낮습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권은 미등기이고 유무도 알 수 없지만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다. 매각물건명세서와 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인은 고상영 1명이며 보증금 20,000,000원, 전입일 2025.03.24, 배당요구일 2026.01.26입니다. 대항력은 없으나 우선변제 여부는 미상입니다.
- 등기 변동 확인. 이천시 압류는 2026.07.02 해제로 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 신건에 들어갈 사건은 아니다
이 사건은 말소기준이 분명하고, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 등기·임차인 인수만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 가격은 다릅니다. 실질취득액 593,000,000원은 최근 12개월 평균 584,166,666원의 101.5%이고 최신 거래 570,000,000원보다 높아, 현재 신건에 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
더 중요한 변수는 대지권 미등기·대지권 유무 미상입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으므로, 이 부분의 원본 확인 없이 ‘권리 깨끗·인수 0원’만을 근거로 응찰하기에는 불확실성이 남습니다. 이 물건은 등기 인수는 낮지만, 신건 가격과 대지권 확인이 승부처인 사건입니다.
