수원지방법원 2025타경43247. 평택시 신장동 현대에스아이 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 121,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.21입니다. 현 소유자는 권영만으로 2020.11.27. 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 등기만 보면 대항력 임차인이 선순위에 있어 주의가 필요합니다. 박무배의 주민등록일자는 2020.11.09., 확정일자는 2020.11.02.이고, 말소기준인 2022.04.08. 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건에는 그 결론을 바꾸는 2026.06.10.자 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 297-151 현대에스아이 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 밀월로21번길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.035㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2018.11.12 |
| 소유자 | 권영만 (2020.11.27. 거래가액 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2022.04.08. 안산세무서장 압류입니다. 그 뒤 의정부시 압류, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.11.26. 반월신용협동조합 근저당권 432,000,000원은 2020.10.30. 이미 말소됐습니다.
문제는 박무배의 임차권입니다. 임대차계약일은 2020.10.28., 점유개시일은 2020.10.30., 확정일자는 2020.11.02., 주민등록일자는 2020.11.09.이며 임차보증금은 145,000,000원입니다. 모두 말소기준일보다 앞선 시점이므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박무배 · 202호 전부 | 145,000,000원 | 2020.11.09 | 2020.11.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사(양도전: 박무배) · 2026.06.10 확약 |
실제 임차인은 1명(박무배)입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출자로, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 확약서 효과 — 26,494,000원 인수 계산을 0원*으로 전환
현재 회차의 배당 계산은 매각가 121,000,000원에서 집행비용 2,494,000원을 먼저 제외하고, 임차보증금에 118,506,000원을 배당하는 구조입니다. 보증금 145,000,000원과의 차액은 26,494,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액은 대항력에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액입니다.
* 배당 계산상 원래 미배당액은 현재 회차 26,494,000원, 1회 유찰 시 50,342,400원, 2회 유찰 시 69,353,920원이나, 2026.06.10.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 320,000,000원 거래는 그대로 시세로 쓰기 어렵다
현대SI의 거래 표본은 2021.07. 한 건으로, 거래금액은 320,000,000원입니다. 그러나 이 거래의 전용면적은 69.28㎡이고, 대상 물건 전용면적은 46.035㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 거래시점도 2021.07.이므로 현재 신건 가격의 직접적인 비교 기준으로 보기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 69.28㎡ | 5 | 320,000,000원 |
계산상 최저가 121,000,000원은 이 거래금액의 37.8%지만, 면적이 다른 단 1건의 거래이므로 이를 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다. 이 사건은 권리보다도 현재 동일·유사 면적의 실제 매매가격 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 박무배 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박무배 보증금의 부족분은 26,494,000원입니다. 다만 2026.06.10.자 확약으로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 원 계산 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 121,000,000원 | 26,494,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 96,800,000원 | 50,342,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 77,440,000원 | 69,353,920원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져, 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조였습니다. 이번 사건은 대항력 포기 확약이 그 인수 구조를 해소하는 것이므로, 유찰 여부보다 확약의 유효성과 실제 말소 이행 조건 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.11.12입니다.
- 입지. 평택시 신장동 소재 송신초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·생활편의시설·공동주택이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 송탄전철역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,260,000원/㎡, 토지면적은 350.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 적용됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부현황은 직접 확인하지 못했습니다.
- 거래표본. 단지는 10세대이며 확인된 거래는 2021.07.의 1건입니다. 대상 면적과 거래면적이 일치하지 않아 환금성·시세 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용대상을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 박무배 임차권의 말소 조건과 낙찰 이후 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있으므로 당해세 해당 여부와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인된 320,000,000원 거래는 69.28㎡로 대상 46.035㎡와 면적이 다릅니다. 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부현황 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 상태와 이용현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 확약서를 읽어야 하는 사건
표면만 보면 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 121,000,000원 낙찰 시 배당 부족분 26,494,000원이 발생하는 전형적인 인수 위험형입니다. 그러나 2026.06.10. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력이 포기되고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
권리상 가장 중요한 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 가격 측면에서는 확인된 실거래가 2021.07.의 69.28㎡ 한 건뿐이라 대상 46.035㎡의 현재 시세를 직접 설명하지 못합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향도 확인해야 합니다. 결론은 “확약으로 인수는 해소, 가격은 아직 검증 전”입니다.
