수원지방법원 2025타경43301. 평택 고덕동 고덕로자벨1 4층 404호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(상호 “쿨 테라피”)입니다. 소유자 안성희는 2021.08.30. 거래가액 257,039,400원에 소유권을 취득했고, 같은 날 아산축산업협동조합이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 롯데카드·삼성카드·충남신용보증재단·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 정경숙 1명입니다. 404호를 점유하고 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원으로 조사됐으며 전입일은 2022.08.26.입니다. 말소기준권리인 2021.08.30. 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없고, 2026.03.06. 배당요구를 했습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-3 고덕로자벨1 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕갈평6길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호 “쿨 테라피”) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 · 제4층 제404호 · 사용승인일 2021.07.22. |
| 소유자 | 안성희 (2021.08.30. 거래가액 257,039,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 172,375,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2021.08.30. 설정된 아산축산업협동조합 근저당권 204,000,000원입니다. 이후 롯데카드주식회사 42,565,890원, 삼성카드 주식회사 8,146,903원, 충남신용보증재단 11,666,672원, 신한카드 주식회사 45,288,283원의 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경숙 | 404호 | 2022.08.26. | 10,000,000원 | 600,000원 | 2026.03.06. | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
정경숙의 전입신고일 2022.08.26.은 말소기준권리 2021.08.30.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당요구는 2026.03.06. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 42,565,890원 | 27,896,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,146,903원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 11,666,672원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 45,288,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 311,667,748원 중 예상배당은 231,896,000원이며 미배당은 79,771,748원입니다. 소유자 잔여는 0원, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 79,771,748원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 126,310,948원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 163,542,308원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 188,800,000원, 2회 유찰 시 151,040,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 수치는 등기상·임차인 배당 구조 기준이며, 별도로 신고된 유치권의 성립 여부를 해소해 주는 수치는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 소재 서정리역(1호선) 서측 인근으로, 주변은 공동주택단지·근린생활시설·상업업무용 건물 등이 소재하는 택지개발지구 내 상업지역입니다.
- 이용. 현재 근린생활시설, 상호 “쿨 테라피”로 이용 중입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 중로와 접하고 남측으로 서정리역과 연계된 광장에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,682.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방, 공시지가 4,758,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. 2026.03.06. 경상만이 신고한 공사대금 25,000,000원의 공사계약·공사내용·점유관계·변제기 등을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 정경숙은 대항력은 없지만 현재 점유관계와 실제 명도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정경숙의 배당요구일은 2026.03.06.이며 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 236,000,000원이 시장가 대비 저렴한지 여부를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 회차별 자금계획. 신건 236,000,000원, 1회 유찰 188,800,000원, 2회 유찰 151,040,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 관련 제출서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.30. 아산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 정경숙 1명으로 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 좌우하는 변수는 따로 있습니다. 2026.03.06. 경상만이 신고한 공사대금 25,000,000원의 유치권입니다. 매각물건명세서 스스로 성립 여부를 불분명하다고 적고 있으므로, 이 부분을 확인하지 않은 채 “인수 0원이라 안전하다”고 결론내리기 어렵습니다. 게다가 시장 실거래 비교 자료가 없어 신건 최저가 236,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 등기는 비교적 단순하지만 유치권 확인 전에는 보수적으로 접근할 근린시설입니다.
