수원지방법원 2025타경43310. 평택시 지산동 송탄역 동측 인근에 위치한 전용 49.01㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권유진으로, 2024.01.02 매매를 원인으로 거래가액 136,000,000원에 취득해 2024.01.04 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이번 경매는 한국주택금융공사가 청구금액 163,703,491원을 두고 진행하는 강제경매입니다.

겉으로는 현재 최저가에서 매수인 인수액이 0원이므로 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 임차권의 순위가 중요합니다. 김경호는 2022.12.19 전입·점유를 시작했고 2022.11.18 확정일자를 갖춘 뒤 2024.11.26 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준으로 계산된 2025.12.30 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 배당에서 150,000,000원을 전액 받지 못하면 그 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 2019.11.08 임의경매 매각 과정에서 종전 가압류와 우리은행 근저당 등은 말소됐고, 현재 분석의 핵심은 그 이후 권리입니다. 김경호의 주택임차권은 현 강제경매개시결정 전에 성립해 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 반면 2026.01.19 국민건강보험공단 압류는 현 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김경호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 150,000,000원은 별도 보증기관 채권과 중복 합산할 문제가 없습니다. 전입일이 현 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

해당 물건과 면적이 매칭된 거래는 2건입니다. 2022.06에는 전용 49.96㎡ 2층이 178,000,000원에 거래됐고, 최신 거래인 2024.01 전용 49.01㎡ 5층은 136,000,000원입니다. 전체 평균은 157,000,000원이지만 과거 178,000,000원 거래가 함께 들어가 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다.

가격 판단에서는 최근 12개월 평균 136,000,000원과 최신 거래 136,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.7%입니다. 게다가 최근 가격과 과거 가격의 추세는 -23.6%로 하락 방향입니다. 즉 전체 평균 157,000,000원만 보면 감정가와 비슷해 보이지만, 최근 시장을 기준으로 보면 현재 경매가는 최근 시세 이상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 김경호 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 미배당액은 160,687,491원이며, 이 배당 가정에서 매수인 인수액으로 잡혀 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 지산동 송탄역 동측 인근으로, 근린생활시설·업무용빌딩·주거용빌딩이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 501호이며, 위생 급·배수시설·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 2필 일단의 장방형 평지로 주상용 건부지이며 동측·북측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지명 ‘애플’, 총 8세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로 표본이 적고, 최근 가격 추세가 -23.6%여서 환금성·가격 추정에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 현재 156,000,000원은 최근 12개월 평균 136,000,000원의 114.7%입니다. 전체 평균 157,000,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 27,747,200원, 2회 유찰 시 52,357,120원의 임차보증금 인수가 계산돼 있습니다. 유찰가와 인수액을 반드시 함께 보세요.
• 임차인 배당 전액 여부 확인. 김경호는 대항력 있는 실제 임차인입니다. 실제 배당에서 150,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인 부담으로 이어집니다.
• 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 136,000,000원이며 가격 추세는 -23.6%입니다. 2022.06의 178,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 보조지표로만 보는 편이 적절합니다.
• 소규모 물건 환금성 점검. 총 8세대, 확인 거래 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 실입찰 전 동일 건물·인근 다세대 매물과 실제 매수수요를 재확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 실제 배당순위와 세금, 점유 현황, 임차인 변제 여부는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각 직전 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 경매가 아니다”

이 사건은 현재 신건가 156,000,000원만 놓고 보면 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 권리 구조 자체는 선순위 대항력 임차권이 있는 인수형입니다. 유찰되면 김경호의 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환돼 1회 유찰 27,747,200원, 2회 유찰 52,357,120원으로 증가합니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 136,000,000원, 현재 최저가는 그 114.7%이고 최근 가격 추세는 -23.6%입니다. 총 8세대에 확인 거래도 2건뿐인 다세대 물건이라는 점까지 고려하면, 낮아지는 유찰가 자체를 매력으로 볼 수 없습니다. 현재 회차는 최근 시세보다 높고, 이후 회차는 인수액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 150,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 것이 이 사건의 본질입니다.