춘천지방법원 2025타경258. 강릉시 노암동 노암영진3차아파트 6층 608호입니다. 등기상 현재 소유자는 최선우이고, 2025.04.22 상속을 원인으로 2025.08.22 소유권을 이전받았습니다. 경매개시결정은 2025.09.02 접수됐으며 등기 원인에는 청산을 위한 형식적 경매로 기재돼 있습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2019.06.21 설정된 강릉남부새마을금고 근저당입니다. 당시 채권최고액은 56,400,000원이었고 2020.07.24 변경등기로 채권최고액 67,200,000원이 기재됐습니다. 그보다 앞선 국민은행 계열 근저당과 최문석 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 제공된 예상배당에서는 강릉남부새마을금고 채권을 56,400,000원으로 계산하며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경258 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 노암동 679-1 노암영진3차아파트 6층 608호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 임영로26번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 층 / 구조 | 지하1층·지상12층 건물 중 6층 · 철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 |
| 동일평형 기준 | 59.67㎡ |
| 소유자 | 최선우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 한국주택은행 근저당, 국민은행 근저당 및 최문석 전세권은 모두 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 대상이 아닙니다. 현재 기준권리는 2019.06.21 강릉남부새마을금고 근저당이며, 2025.09.02 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 흐름’을 우선
동일 평형으로 매칭된 영진3의 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 86,333,333원이라 최저가 85,000,000원이 전체 평균의 98.5%로 보입니다. 그러나 최근 가격을 우선하면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 79,000,000원이고, 신건 최저가는 그 평균의 107.6%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -11.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.67㎡ | 9 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 59.67㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2025.01 | 59.67㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2024.10 | 59.67㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.67㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2024.01 | 59.67㎡ | 7 | 103,000,000원 |
| 2023.07 | 59.67㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2023.02 | 59.67㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 59.67㎡ | 1 | 76,000,000원 |
| 2021.12 | 59.67㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2021.11 | 59.67㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2021.10 | 59.67㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.67㎡ | 12건 | 86,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.67㎡ | 3건 | 79,000,000원 |
최신 거래는 2025.12의 92,000,000원이어서 현재 최저가 85,000,000원보다 높습니다. 하지만 최근 3건은 60,000,000원·85,000,000원·92,000,000원으로 편차가 크고, 최근 12개월 평균 자체가 79,000,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 최신 한 건 또는 장기 전체 평균만 근거로 신건이 싸다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 근저당 · 강릉남부새마을금고 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최선우 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,670,000원 |
예상배당에서는 집행비용 1,930,000원과 강릉남부새마을금고 56,400,000원이 배당되고 소유자 잔여 26,670,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 85,000,000원 | 56,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 68,000,000원 | 56,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 3,379,200원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 강릉교육문화원 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 지하1층·지상12층 건물의 6층 608호입니다. 위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 영진3은 99세대이며 준공일은 1996.07.09입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 398,100원/㎡입니다. 북측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 흐름. 동일 평형 실거래 전체 범위는 60,000,000원부터 103,000,000원이며 최근 12개월 평균은 79,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 86,333,333원보다 최근 12개월 평균 79,000,000원을 가격 판단의 중심에 두는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 과거 구간 비교가 -11.0%이므로 신건 85,000,000원을 단순히 저가라고 보기 어렵습니다.
- 임대관계 재확인. 별도 임차인 신고 내역이 없어도 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유와 전입 관계 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 내부 상태에 대한 불확실성을 감안해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2019년 근저당 설정 후 2020년 채권최고액 67,200,000원 변경등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기 원본과 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 형식적 경매 성격 확인. 경매개시결정 원인이 청산을 위한 형식적 경매로 기재돼 있으므로 일반 임의경매와 동일하게만 보지 말고 매각물건명세서와 사건기록을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건은 예상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 점에서는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 79,000,000원의 107.6%이고 최근 가격 흐름도 -11.0%입니다. 전체 실거래 평균 86,333,333원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 시세를 우선하면 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다.
여기에 현장조사상 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았다는 점까지 더하면, 결론은 “권리는 비교적 단순하지만 신건 가격과 점유는 보수적으로 확인”입니다. 1회 유찰 시 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원의 시나리오가 제시돼 있으며, 어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
