춘천지방법원 2025타경30678. 강원특별자치도 동해시 송정동 955-5 일대의 건물·토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 구경호와 구봉춘이 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 현재 경매개시결정은 구봉춘 지분에 대해 내려져 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 지분매각과 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 허용되는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
권리관계는 일반적인 근저당 경매보다 까다롭습니다. 1998년 설정됐던 김춘실 명의 근저당권은 2015년에 이미 말소됐고 과거 가압류들도 대부분 말소됐습니다. 그러나 2004년 삼척세무서 처분청의 국 압류는 현재 분석상 말소기준인 2025.08.12. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이며 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 반면 예상배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있어, 입찰 전 이 선순위 압류의 현재 존속 여부와 실제 부담액을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 송정동 955-5, 955-30 · 송정2길 43 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 소유관계 | 구경호 2분의 1 · 구봉춘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 42,110,750원 / 42,110,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 쌍용디에이치에스주식회사 / 1,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 188.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 232,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 압류가 핵심
2012.06.19. 동해시 압류도 말소기준 이전이었지만 2024.12.18. 해제로 말소됐습니다. 1998년 농업협동조합중앙회 가압류, 2004년 파산자동해신용협동조합 관련 가압류, 2004년 현대캐피탈 가압류, 2010년 삼성카드 가압류와 국민건강보험공단 압류, 1998년 김춘실 근저당권도 현재는 말소된 이력입니다.
반면 현재 경매개시결정 이후인 2025.09.23. 농협은행주식회사 가압류 17,230,232원은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 임차인 조사 내역은 없어 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다.
② 점유·건물 상태 — ‘폐가’와 현황 불일치
- 현재 이용상태. 매각물건명세서 비고상 현재 이용 중이지 않은 폐가이며 내부출입이 곤란한 상태입니다.
- 건물 구조. 공부상 목조 시멘트기와지붕으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 현황이 시멘트블록조 스레이트지붕이라고 적혀 있습니다.
- 경계. 지적경계가 불분명하고 대상 건물이 인접필지를 점유할 가능성이 있다고 명시돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물 포함 조건입니다.
- 지분매각. 구봉춘 지분 강제경매이며 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,110,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,157,994원 |
| 1. 경매개시결정 · 쌍용디에이치에스주식회사 | 1,400,000원 | 1,400,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 17,230,232원 | 17,230,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,322,524원 |
제시된 배당 계산에서는 신청채권과 농협은행 가압류가 전액 배당되고, 채권 부족액은 0원, 소유자 잔여는 22,322,524원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 별도로 등기상 선순위 국 압류가 매수인 인수로 표시되어 있으므로 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 권리확인이 선행
| 회차 | 매각가 | 채권 부족 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 42,110,750원 | 0원 | 22,322,524원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 33,688,600원 | 0원 | 14,051,973원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 26,950,880원 | 0원 | 7,435,532원 |
유찰되면 매각가는 33,688,600원, 26,950,880원으로 내려가지만, 이 사건은 낮아지는 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 동일 조건의 실거래 비교자료가 없고, 선순위 국 압류의 인수금액도 확인되지 않았으며, 지분매각·폐가·경계불분명·인접필지 점유 가능성까지 겹칩니다. 따라서 실질취득비용은 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동해역(고속철도) 남측 근거리에 위치하며 주변은 주택지대로 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 188.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 송정초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 232,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 국 압류. 2004.06.09. 압류의 현재 존속 여부, 체납액, 매각 후 인수 범위를 삼척세무서 및 최신 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 지분 범위. 구봉춘 지분 강제경매이며 공유관계가 유지되는 구조인지 매각대상목록을 직접 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회에 한하여 허용되는 특별매각조건을 입찰전 확인해야 합니다.
- 경계측량. 지적경계 불분명 및 인접필지 점유 가능성이 기재돼 있으므로 현황측량·경계 확인이 필요합니다.
- 건물상태. 폐가이며 내부출입이 곤란하고 구조 기재도 상이하므로 현장 확인이 필수입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 42,110,750원 자체를 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각대상목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “42,110,750원 신건”보다 중요한 것
이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 감정가도, 유찰률도 아닙니다. 2004.06.09. 선순위 국 압류의 실제 부담액입니다. 배당 시나리오만 보면 신건부터 2회 유찰 시까지 채권 부족이 0원이고 매수인 인수도 0원으로 계산되지만, 등기 권리분석에는 해당 압류가 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
또한 구봉춘 지분매각이라는 구조 자체가 일반적인 단독소유 부동산보다 환금성과 사용·처분의 자유를 떨어뜨리고, 공유자 우선매수조건, 폐가, 내부출입 곤란, 지적경계 불분명, 인접필지 점유 가능성까지 겹칩니다. 동일 조건 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 가격은 신건이지만, 권리와 물건은 고난도. 선순위 압류가 명확히 정리되지 않는 한 최저가가 내려가더라도 실질취득비용과 위험을 확정하기 어렵습니다.
