춘천지방법원 2025타경30702. 삼척시 근덕면 교가리 ‘삼척근덕더스테이’ 102동 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)이고, 전용면적 비교 대상은 84.9387㎡입니다. 소유자는 신성건설산업주식회사이며 2020.10.06 소유권보존등기가 됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 말소기준입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·전세권 관련 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기상 소멸 여부만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 187,000,000원을 신고하고 있으나, 이는 보증기관의 대위·승계 신고로 실제 임차보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 별도 1명으로 보이며, 그 임차인의 보증금과 전입신고일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30702 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 비교 전용면적 | 84.9387㎡ |
| 소유자 | 신성건설산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인·준공 관련 | 2020.09.25 |
| 세대수 | 40세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 미상
말소기준은 2020.10.06 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록이 있는 근저당입니다. 이후 백중건설 주식회사·한국주택금융공사·오추월·김보규의 가압류, 삼척시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력은 확인 불가
| 구분 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주택도시보증공사 | 본건 전부 | 187,000,000원 | 판정 불가 | 미상 | 대위·승계 |
주택도시보증공사는 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 실제 임차인은 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 선순위 여부를 확정할 수 없고, “대항력 있음”으로 단정할 수도, “인수 없음”으로 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 143.9%
삼척근덕더스테이에서 확인된 동일면적 최근 거래는 2026.07, 전용 84.94㎡, 2층, 155,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균은 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
현재 최저매각가 223,000,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 143.9%입니다. 금액 차이는 68,000,000원입니다. 실거래 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 현재 확인 가능한 가장 최근의 동일면적 시장가격보다 경매 최저가가 크게 높기 때문에 신건 가격을 두고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 3,120,000,000원 | 219,078,000원 |
| 2. 전세권 | 187,000,000원 | 0원 |
| 3. 백중건설 주식회사 가압류 | 71,836,690원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 가압류 | 8,879,795,100원 | 0원 |
| 5. 오추월 가압류 | 80,120,000원 | 0원 |
| 6. 김보규 가압류 | 92,377,540원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 경매신청 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 12,618,129,330원 중 배당모형상 채권자 배당액은 219,078,000원, 미배당액은 12,399,051,330원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 배당모형상 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 223,000,000원 | 0원 | 12,399,051,330원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 178,400,000원 | 0원 | 12,443,026,930원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 142,720,000원 | 0원 | 12,478,207,410원 |
1회 유찰 시 178,400,000원도 최근 실거래 155,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 최저가는 142,720,000원으로 내려가지만, 미상 임차인의 대항력 여부를 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차인의 보증금과 전입일이 확인돼 선순위 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는다면 실제 취득비용은 배당모형과 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 근덕중학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·농경지·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 버스노선과 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 일부이며 가스보일러 난방·위생설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복2차선 도로를 통해 단지 내 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역이며 공시지가는 103,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 1명의 보증금·전입신고일·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- HUG 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 187,000,000원은 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금에 별도로 더하면 안 됩니다.
- 전세권 확인. 포스코건설 명의 전세권은 187,000,000원으로 변경된 뒤 주택도시보증공사로 이전됐고 말소기준 이후 권리입니다.
- 가격 상한 점검. 현재 신건 223,000,000원은 최근 실거래 155,000,000원의 143.9%입니다.
- 세금 압류 확인. 삼척시 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 법률관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 변동사항을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격도 높고, 임차관계도 아직 닫히지 않았다
이 물건은 등기상으로는 2020.10.06 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 투자판단에서 가장 중요한 부분은 미상 임차인 1명입니다. HUG의 187,000,000원은 보증기관 대위·승계이므로 별도 임차보증금으로 더할 수 없지만, 실제 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 선순위 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 223,000,000원은 2026.07 동일면적 실거래 155,000,000원의 143.9%입니다. 확인 가능한 최근 시장가격보다 높은 신건에 가격 가점을 줄 이유가 없고, 미상 임차인까지 겹칩니다. 현재 단계의 결론은 “가격 보류·임차 확인 우선”입니다.
