대전지방법원 2024타경109226. 아산시 권곡동 ‘삼부르네상스’ 301동 7층 702호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가 235,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 164,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 권창중이며, 2022.05.02 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 263,000,000원입니다.

권리분석의 기준점은 2022.08.24 설정된 이윤영 근저당권 100,000,000원입니다. 그 이후 삼성카드, 케이비국민카드, 국민은행, 서민금융진흥원, 폭스바겐파이낸셜서비스코리아의 가압류와 2024.07.02 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

조사상 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장에서는 임대관계를 확인할 수 없었던 것으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조하는 절차는 필요합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 82.7%

삼부르네상스 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 164,500,000원은 최근 12개월 평균의 82.7%입니다.

최근 12건의 거래범위는 165,000,000원~220,000,000원이고, 현재 최저매각가 164,500,000원은 이 표본의 최저 거래가보다도 낮습니다. 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 199,000,000원을 기준으로 보면 현재 회차는 가격 여유가 있는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)

현재 최저가 164,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액 173,014,700원 중 161,397,000원이 배당되고, 미배당은 11,617,700원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아산시 권곡동 온양권곡초등학교 서측 인근 삼부르네상스 단지 안에 있으며, 주변은 단독주택·공동주택·상가가 섞인 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용. 방3, 욕실2, 주방, 거실, 현관, 발코니 등으로 이용 중인 아파트 1개호입니다. 철근콘크리트구조 15층 아파트의 7층 702호입니다.
• 단지. 삼부르네상스는 498세대이고 준공일은 2005.11.09입니다. 비교 실거래는 전용 84.99㎡로 대상과 면적이 일치합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 937,600원/㎡입니다.
• 도로. 동측으로 중로, 서측으로 소로의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각절차 확인. 2025.01.23 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.21 매각기일이 그대로 진행되는지 법원 사건내역을 입찰 직전 확인하세요.
• 점유 재확인. 조사상 임차인은 없지만 감정 현장에서 임대관계는 확인하지 못했습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 199,000,000원, 최신 거래 200,000,000원, 최근 거래범위 165,000,000원~220,000,000원을 함께 보고 개별 호수의 층·향·내부상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
• 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 115,150,000원, 3회 유찰 시 80,605,000원으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있으므로 경쟁강도와 가격 메리트를 함께 비교하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액은 11,617,700원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계부담을 혼동하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·사건 진행내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘절차 확인’과 응찰가가 핵심

이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 조사상 임차인도 없어 매수인 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 가격도 신건 감정가 235,000,000원에서 한 차례 유찰돼 164,500,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 199,000,000원의 82.7%입니다. 최신 거래도 200,000,000원이라 현재 회차에는 실거래 기준 가격 차이가 분명합니다.

다만 2025.01.23 집행정지통지서 발송 이력이 있다는 점은 별도입니다. 현재 매각기일은 2026.09.21로 지정돼 있으므로, 실제 입찰에서는 권리분석 자체보다 매각절차가 정상 진행 중인지 확인하고, 개별 호수 상태를 반영해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하고 가격도 내려왔지만, 최종 판단은 최신 법원서류 확인을 전제로 해야 합니다.