춘천지방법원 2025타경30729. 동해시 쇄운동 ‘아름다운아침’ 101동 609호 아파트입니다. 현재 소유자는 강남규로, 2014년 12월 4일 매매를 원인으로 2014년 12월 5일 소유권을 이전받았고 거래가액은 93,000,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 이민욱이며 청구금액은 90,000,000원입니다.

핵심은 2018년 설정된 이민욱의 권리입니다. 이민욱은 2018년 6월 21일 전입했고, 2018년 7월 26일 건물 전부에 전세금 90,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 반면 말소기준은 2023년 3월 29일 국의 압류입니다. 따라서 이민욱의 전입과 전세권은 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 전세권이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2023.03.29 국 압류입니다. 그보다 뒤인 사천시 압류, 창원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 문제는 그보다 약 5년 앞선 이민욱의 전세권입니다. 등기상 전세금은 90,000,000원, 건물 전부가 범위이며, 존속기간은 2018.06.21부터 2020.06.20까지로 기재되어 있으나 현재 등기에서 말소되지 않은 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

이민욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정되어 있으며 보증금은 90,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 임차인의 우선변제권은 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 평균보다 높다

동일 단지 ‘아름다운아침’의 면적 60.0㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 92,458,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 91,062,500원, 최신 2026년 8월 거래는 94,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.4% 내려온 흐름입니다.

현재 최저가 92,700,000원은 최근 12개월 평균의 101.8%입니다. 즉 인수 문제를 제외하고 최저가만 놓고 보더라도 최근 평균보다 높은 가격입니다. 전체 평균 92,458,333원 대비 비율 100.3%만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다. 시장은 최근 거래군이 과거 거래군보다 -4.4% 낮아진 하락 흐름이기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,700,000원 가정)

예상배당에서는 이민욱 전세권 90,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 동시에 선순위 임차보증금 90,000,000원이 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 따라서 동일인·동일 금액의 배당과 인수 관계는 입찰 전 매각물건명세서 및 전세권자의 경매신청·배당 관계를 원문으로 반드시 확인해야 합니다. 본 분석의 가격 판단은 보수적으로 매수인 인수 90,000,000원을 반영했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보고 접근하면 안 된다

유찰돼 낙찰가가 보증금 90,000,000원 아래로 내려가면, 대항력 있는 임차인의 미배당분이 커지는 구조를 반드시 함께 봐야 합니다. 1회 유찰에서는 미배당 17,574,880원, 2회 유찰에서는 32,139,904원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가가 내려갔다는 사실만으로 실질 부담이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 아파트 단위세대로 이용중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 609호입니다.
• 입지. 동해광희중학교 남서측 인근으로 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북서측·북측·동측으로 폭 약 8m 내외 도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 232,400원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 기반. 아름다운아침은 600세대, 사용승인일은 2012.07.06이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 원문 확인. 을구 21번 이민욱 전세권이 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 분류되어 있으므로 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
• 임차인·전세권자·신청채권자 동일성 확인. 이민욱이 세 지위를 동시에 갖고 있어 채권 발생 원인과 실제 점유 관계 확인이 핵심입니다.
• 배당과 인수의 중복 관계 확인. 예상배당에는 전세권 90,000,000원 배당, 권리판정에는 보증금 90,000,000원 인수가 함께 표시되어 있어 실제 낙찰자 부담 확정이 필요합니다.
• 최저가 착시 금지. 현재 최저가 92,700,000원은 최근 12개월 평균 91,062,500원의 101.8%입니다. 최저가 자체도 최근 평균보다 낮지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.4% 낮아진 흐름이므로 과거 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 세금 압류 확인. 국·사천시·창원시 압류 3건의 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,270만원짜리 아파트”로 보면 안 된다

이 사건의 핵심은 신건 최저가가 아닙니다. 말소기준 2023.03.29보다 앞선 이민욱의 2018년 전입과 전세권, 그리고 90,000,000원 보증금 인수 위험입니다. 현재 최저가 92,700,000원은 최근 12개월 평균 91,062,500원의 101.8%로 이미 최근 평균보다 높고, 시장 추세도 -4.4%입니다. 여기에 인수 위험을 그대로 반영한 실질취득은 182,700,000원입니다.

특히 이민욱은 임차인·전세권자이면서 현재 경매 신청채권자이기도 하고, 예상배당에서는 전세권 90,000,000원 전액 배당과 매수인 인수 90,000,000원이 동시에 나타납니다. 이 관계가 원문에서 어떻게 정리되는지가 최종 권리판단의 승부처입니다. 원문 확인 전에는 선순위 90,000,000원 인수 위험을 그대로 둔 채 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다. 가격도 권리도 현재 상태에서는 공격적으로 평가하기 어렵습니다.