춘천지방법원 2025타경30730. 강릉시 입암동 강릉더샵 111동 7층 704호 아파트입니다. 현재 소유자는 김나형이며, 2016년 7월 22일 공유자 전원 지분을 244,000,000원에 매수했습니다. 같은 날 신한은행 명의 채권최고액 187,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2023년 신한은행 근저당 66,000,000원, 카드사·사업자 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
권리보다 주의할 부분은 가격입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 328,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 320,333,333원, 최신 2026년 8월 거래는 320,000,000원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액 328,000,000원은 최근 시세의 102.4%로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30730 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 711 강릉더샵 111동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.93㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 · 12층 건 내 7층 |
| 소유자 | 김나형 (2016.07.22. 거래가 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 63,369,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.07.22. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2025년 6월 27일에는 해당 1번 근저당권에 한국주택금융공사로의 이전 등기가 기재돼 있습니다. 2023년 추가 근저당과 2024년 이후 가압류, 2025년 경매개시결정 및 삼성카드 가압류는 모두 말소기준 이후입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 3.28억은 최근 거래보다 높다
강릉더샵은 820세대, 사용승인일은 2014.08.27입니다. 대상 면적 84.93㎡와 일치하는 최근 거래 12건을 보면 2026년 5월부터 8월까지 308,000,000원~325,000,000원에 거래됐고 평균은 320,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 6 | 316,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 320,333,333원 |
최신 거래는 2026년 8월 320,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 320,333,333원입니다. 현재 최저가 328,000,000원은 최근 평균의 102.4%로 최근 거래권보다 높은 수준입니다. 실거래 최고가 325,000,000원보다도 현재 최저가가 높기 때문에 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,807,065원 | 5,807,065원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,219,561원 | 8,219,561원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 강릉종합산업 | 200,000,000원 | 55,581,374원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,541,685원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 473,568,311원 중 예상 배당액은 322,608,000원이며, 미배당액은 150,960,311원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지·근린생활시설·연립주택·학교 등으로 형성된 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건 내 7층으로, 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 지상·지하주차시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 51,745㎡, 공시지가 456,300원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 328,000,000원이 최근 12개월 평균 320,333,333원보다 높으므로 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 등기. 말소기준인 을구 1번 근저당권에는 2025.06.27. 한국주택금융공사로의 이전 등기가 있으므로 최신 등기사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가정 매각가에서도 채권 총액 대비 미배당 150,960,311원이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2016년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 실질취득액 328,000,000원은 최근 12개월 평균 320,333,333원의 102.4%이고 최신 거래 320,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서 핵심은 권리 위험이 아니라 응찰 가격입니다. 권리는 합격이지만, 가격은 최근 실거래를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
