춘천지방법원 2025타경30735. 동해시 평릉동 코아루디오션 102동 502호, 전용 84.9788㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트조 15층 중 5층이며 2014.07.28 사용승인됐습니다. 내부는 거실·드레스룸·발코니·욕실2·주방/식당·침실3·현관 등의 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
권리의 출발점은 2014.11.20 국민은행 근저당권 159,720,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있습니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기재상 임대관계는 미상이므로 현황상 실제 점유관계는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30735 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 평릉동 456 코아루디오션 제102동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9788㎡ · 침실3·거실·드레스룸·욕실2·주방/식당·발코니·현관 · 15층 중 5층 |
| 소유자 | 임종정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 133,297,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2014.07.28 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준
말소기준은 2014.11.20 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2022.08.02 설정된 앤알캐피탈대부 근저당권은 2023.06.19 리드코프로 이전됐고, 2025.08.11 국민행복기금 가압류와 2025.09.25 리드코프의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 신건 할인폭은 2.8%
코아루디오션 동일 평형 전용 84.97~84.98㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 332,333,333원이고, 최저가는 323,000,000원으로 평균의 97.2%입니다. 최신 거래는 2026.07, 동일 5층 전용 84.98㎡ 369,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 369,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 347,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 332,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 7 | 317,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 332,333,333원 |
최근 거래 범위는 285,000,000원~390,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 323,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,333,333원 낮지만, 평균 대비 할인율은 약 2.8%에 불과합니다. 반면 2026.07의 동일 5층 거래는 369,000,000원으로 최저가보다 46,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건은 최근 평균보다 소폭 낮은 가격이지만, 신건에서 큰 할인폭이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 159,720,000원 | 159,720,000원 |
| 2. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 149,500,000원 | 149,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,806,329원 | 8,458,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 324,026,329원 중 317,678,000원이 배당되고, 국민행복기금 가압류에서 6,348,329원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 323,000,000원 | 317,678,000원 | 6,348,329원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 258,400,000원 | 253,982,400원 | 70,043,929원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 206,720,000원 | 203,025,920원 | 121,000,409원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 권리 구조상 낙찰가 하락이 곧 매수인 인수 증가로 이어지는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주변은 코아루디오션을 포함한 아파트단지와 동해해안부영아파트, 동해하나리움아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 전반적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 5층이며 2014.07.28 사용승인됐습니다. 개별난방·승강기·소방설비·지상 및 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로로 출입 가능합니다. 토지는 평지·세로장방형이고 중로각지로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
- 공시지가. 474,400원/㎡입니다.
- 환금성. 코아루디오션은 522세대이고 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가는 285,000,000원~390,000,000원으로 가격 편차가 큰 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 반드시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2014.11.20 국민은행 근저당과 그 이전등기, 후순위 근저당 및 가압류의 현재 상태를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 신건 가격 검토. 최저가가 최근 12개월 평균의 97.2%로 평균보다는 낮지만 할인폭은 약 2.8%입니다. 최근 동일 5층 거래 369,000,000원과 저가 거래 285,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 258,400,000원, 2회 유찰 시 206,720,000원으로 계산되어 가격 여유는 커지지만, 실제 다음 최저가와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세채권도 입찰 전 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격과 점유 확인”
이 물건은 2014년 근저당이 말소기준이고 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 구조이며, 각 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 신건 3.23억이 최근 12개월 평균 3.323억보다 낮습니다. 다만 할인폭은 2.8%에 그치고 최근 거래 범위가 2.85억~3.90억으로 넓어, 신건부터 큰 가격 우위가 확정된 물건으로 보기는 어렵습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계 확인이 마지막 변수입니다. 결론적으로 권리는 비교적 단순, 가격은 보통, 점유는 확인 필요인 사건입니다.
