대전지방법원 2025타경649. 천안시 서북구 성환읍 매주리 324-8, 경인빌3동 5층 504호와 관련 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사용승인일 2019.08.27.의 철근콘크리트구조 연립주택으로, 방3·거실·주방/식당·욕실2· 발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 사건상 용도는 다세대 + 토지이고, 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
권리의 중심은 2021.08.06. 설정된 하나은행 근저당 133,100,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 삼성카드·제이비우리캐피탈·웰컴저축은행·하나은행의 가압류와 국·천안시 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하면 배당순위가 앞서 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경649 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 324-8 5층504호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 5-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 연립주택 · 전용 77.2419㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 504호 · 사용승인일 2019.08.27. |
| 소유자 | 김동식 · 2021.08.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 130,837,648원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.09.18. 수협은행 근저당 1,320,000,000원이 존재했지만 2021.08.06. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 김동식 명의로 소유권이 이전된 뒤 하나은행 근저당 133,100,000원이 설정됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2021.08.06. 하나은행 근저당입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 2025.08.11. 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격이 핵심
경인빌3동(324-8)은 총 16세대, 사용승인일은 2019.08.27.입니다. 전용 77.24㎡ 거래는 총 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 208,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 2021년·2022년의 227,500,000원 거래보다 2025.04. 최신 거래 169,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 77.24㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2022.05 | 77.24㎡ | 3 | 227,500,000원 |
| 2021.08 | 77.24㎡ | 5 | 227,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.24㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
최저매각가 227,000,000원은 최근 12개월 평균 169,000,000원의 134.3%입니다. 게다가 최근 거래는 이전 거래군 대비 25.7% 하락한 흐름입니다. 과거 거래까지 섞은 전체 평균 208,000,000원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 하므로 신건 227,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 133,100,000원 | 133,100,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,781,190원 | 13,781,190원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 31,871,225원 | 31,871,225원 |
| 5. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 33,719,643원 | 33,719,643원 |
| 6. 가압류 · 주식회사하나은행 | 17,840,178원 | 10,549,942원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 230,312,236원 중 223,022,000원이 배당되고, 7,290,236원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 227,000,000원 | 7,290,236원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 181,600,000원 | 52,054,636원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 145,280,000원 | 87,866,156원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가도 후순위 채권의 미배당액이 커질 뿐, 그 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측면에서는 회차가 내려가도 인수금액이 0원으로 유지됩니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 181,600,000원도 최근 실거래 169,000,000원보다 높은 구간이고, 2회 유찰 145,280,000원은 최근 거래 아래입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성환중학교 남서측 인근이며 연립주택·근린생활시설·아파트 등이 형성돼 있고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평지의 연립주택건부지로 이용 중이며, 동측 소로와 북측·남측 세로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 성환중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 620,300원/㎡이며 토지면적은 597.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 총 16세대이며 전용 77.24㎡ 확인 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 208,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 169,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래군 대비 25.7% 낮아진 흐름이므로 과거 227,500,000원 거래만 근거로 현재 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 227,000,000원은 최근 시세의 134.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 현장사정상 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 관련 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지 권리와 매각범위를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
말소기준 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저가 227,000,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 169,000,000원의 134.3%이고, 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 25.7% 하락했습니다. 여기에 임대관계가 현장에서 확인되지 않았고 국세·지방세 압류 3건도 존재합니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하지만 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차의 높은 가격을 전체 과거 평균으로 정당화하기보다 최근 거래와 실제 점유 상태를 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
