대전지방법원 2025타경795. 충청남도 천안시 동남구 유량동 86-4의 근린상가 + 토지 사건입니다. 건물은 2013.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 1층, 연면적 99.16㎡이며 토지면적은 521.0㎡입니다. 감정평가 이용상태는 방2, 드레스룸, 주방·식당, 거실, 욕실2, 다용도실, 세탁실 등으로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 최영환 단독소유입니다.
권리 흐름의 핵심은 2016.06.23 천안농업협동조합 근저당권 246,000,000원입니다. 그보다 앞선 북천안새마을금고 근저당권과 주식회사 가움 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 천안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.11.17 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경795 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 유량동 86-4 |
| 용도 | 근린상가 + 토지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 1층 · 연면적 99.16㎡ · 2013.02.18 사용승인 |
| 감정 이용상태 | 방2 · 드레스룸 · 주방&식당 · 거실 · 욕실2 · 다용도실 · 세탁실 |
| 토지 | 521.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최영환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 417,396,560원 / 417,396,560원 (신건) |
| 청구액 | 173,248,693원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현 말소기준은 2016년 천안농협
2013.02.22 북천안새마을금고 근저당권 234,000,000원과 2015.04.15 주식회사 가움 근저당권 70,995,000원은 이미 말소됐습니다. 2016.06.23 최영환·노태숙이 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득한 날 천안농업협동조합 근저당권 246,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2022.08.09 노태숙의 지분 전부가 최영환에게 이전되어 현재는 최영환 단독소유입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최세정 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 임차인은 최세정 1명입니다. 전입신고일 2024.11.05는 말소기준권리인 2016.06.23 천안농업협동조합 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 417,396,560원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 417,396,560원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 417,396,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,573,966원 |
| 2. 근저당 · 천안농업협동조합 | 246,000,000원 | 246,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 164,822,594원 |
현재 회차에서는 천안농업협동조합 채권최고액 246,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 417,396,560원 | 246,000,000원 | 164,822,594원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 333,917,248원 | 246,000,000원 | 82,442,407원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 267,133,798원 | 246,000,000원 | 16,593,925원 | 0원 |
제시된 세 시나리오에서는 모두 천안농업협동조합 채권최고액 246,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따라 매각가격은 내려가지만, 현 권리자료 기준으로 별도 인수액이 발생하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우정인재개발원 남서측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 근교주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통 이하로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 1층, 연면적 99.16㎡이며 급배수 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 521.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 일부 보전녹지지역에 해당하고, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 감정 참고사항. 정원수 수 주와 자연석 축대가 소재하며 토지에 포함하여 감정평가됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최세정의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 417,396,560원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시장가격을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린상가 + 토지이고 감정 이용상태는 주거형 내부구성이므로 현장과 관련 공부를 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·보전녹지지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역의 적용 범위를 확인하세요.
- 접근성 확인. 소형 차량 접근 가능, 대중교통 사정은 보통 이하로 조사된 입지입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2016.06.23 천안농업협동조합 근저당권 246,000,000원이 말소기준이고, 확인된 임차인 최세정의 전입일은 2024.11.05로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 신건 최저가 417,396,560원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 비교 실거래 자료가 없어 판단할 수 없습니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 사건 용도와 감정상 내부 이용상태를 함께 점검할 필요가 있습니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순, 가격 판단은 보류. 신건에서의 승부처는 권리보다 현장·용도·시세 검증입니다.
