대구지방법원 2024타경126901. 경산시 옥산동 374-3 토지와 성암로3길 8-5 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 계단실이고 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 307.0㎡이며 제시목록상 지목은 대지만 현황은 대 및 일부 도로입니다.
등기 권리만 보면 기준점은 분명합니다. 2016.04.27 설정된 청운신용협동조합 근저당 481,000,000원이 말소기준이고, 같은 날의 추가 근저당 52,000,000원과 이후 전세권·가압류·주택임차권, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 난도는 단순한 등기 말소 여부보다 다수 점유·배당관계와 전세사기피해자 우선매수권에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경126901 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 옥산동 374-3 · 경상북도 경산시 성암로3길 8-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실, 2~4층 다가구주택 이용 |
| 소유자 | 주식회사쇼룸에이치컴퍼니 |
| 토지 | 307.0㎡ · 지목 대 · 현황 대 및 일부 도로 · 제1종일반주거지역 |
| 감정가 / 최저가 | 948,623,660원 / 664,037,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 417,937,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유관계는 복합형
말소기준인 2016.04.27 청운신용협동조합 근저당보다 앞서는 전세권·임차권은 확인되지 않습니다. 2021년 이후의 전세권과 2024~2025년 주택임차권 등기는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2023.11.22의 종전 임의경매개시결정은 2024.01.23 취하돼 2024.01.26 말소됐고, 현재 사건은 2024.11.18 다시 개시됐습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 10명
확인된 인적 관계 중 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 이승화 보증금의 대위·승계 신고로 표시되어 있어 별도 임차인 및 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 10명입니다. 확인된 전입일은 모두 2016.04.27 말소기준보다 뒤입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승화 | 203호 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김철민 | 306호 | 2020.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김상훈 | 305호 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김승준 | 205호 | 2023.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 이선의 | 203호 | 2021.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 조수영 | 303호 | 2022.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김동환 | 501호 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김태철 | 201호 | 2024.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 송재민 | 202호 부분 | 2023.12.07 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | — |
| 김명수 | 301호 | 2023.08.16 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | — |
| 한국토지주택공사 | 501호 관련 | 2021.05.17 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 이승화 대위·승계 |
한국토지주택공사의 135,000,000원 신고는 이승화 보증금의 대위·승계로 표시되어 있으므로 실제 임차보증금 총액 계산에서 별도 합산하면 안 됩니다. 송재민·김명수의 임차권등기도 말소기준보다 후순위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 664,037,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,040,370원 |
| 1. 근저당 · 청운신용협동조합 | 481,000,000원 | 481,000,000원 |
| 2. 근저당 · 청운신용협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김태철 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 전세권 · 조수영 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 91,228,904원 | 21,996,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 664,037,000원을 기준으로 채권총액 724,228,904원 중 654,996,630원이 배당되고, 미배당은 69,232,274원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 낮아져도 ‘닫힌 경매’ 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 664,037,000원 | 69,232,274원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 464,825,900원 | 266,451,263원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 325,378,130원 | 404,206,068원 | 0원 |
실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 다가구주택·토지 일괄매각이고, 실제 임차인이 10명이며 우선매수권자가 2명이라는 구조적 변수를 가격 할인과 별개로 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 옥산동 ‘옥산우방타운’ 북측 인근으로, 다가구주택·단독주택·나지·후면상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물로 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 307.0㎡, 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 있습니다. 공시지가는 592,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 토지 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘대 및 일부 도로’로 평가됐고, 건물 일부 계단실 벽면 타일 훼손이 확인됩니다.
- 환금성. 단일 아파트 호수가 아니라 토지와 다가구주택을 함께 취득하는 구조이고 다수 임차관계가 존재해, 단순 주거용 집합건물보다 매수 검토 요소가 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 김태철·김상훈의 전세사기피해자 우선매수권이 실제 매각기일에 어떻게 행사되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 10명 확인. 호실별 현재 점유 여부, 퇴거 여부, 배당요구 여부와 계약관계를 각각 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 여러 임차인의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 호실별로 재확인해야 합니다.
- 승계 중복 금지. 한국토지주택공사의 135,000,000원은 이승화 보증금 대위·승계로 표시돼 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 토지 현황. 지목은 대지만 일부가 도로로 이용되고 있으므로 실제 이용범위와 가치 반영을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 일부 계단실 벽면 타일 훼손이 확인돼 보수 범위를 점검할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 적정성을 판단하지 말고 인근 다가구주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 최신 변경사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘누가 실제로 살 수 있느냐’
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016년 청운신용협동조합 근저당이고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류·임차권은 매각으로 소멸해 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 실제 임차인이 10명이고 여러 보증금이 확인되지 않았으며, 김태철·김상훈의 전세사기피해자 우선매수권까지 존재합니다.
따라서 감정가 948,623,660원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 664,037,000원으로 내려왔다는 사실만으로 매력도를 높게 볼 수 없습니다. 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부도 확인되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “권리 인수는 없지만, 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있는 복합 다가구 경매”라는 점입니다. 권리 소멸성은 긍정적이지만 우선매수권·다수 점유·가격 검증 부족을 함께 보면 종합 평가는 보수적으로 접근할 사건입니다.
