대구지방법원 2025타경1238. 대구 수성구 지산동 ‘지산청산맨션’ 103동 13층 1302호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 소유자 강은기는 2013.05.28. 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 말소기준은 2022.07.08. 설정된 대봉새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 2025.11.07. 중대구새마을금고(변경전: 대봉새마을금고)의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임대관계는 없는 것으로 평가됐고 임차인도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인되는 범위에서 대항력 임차인 보증금이나 별도 인수권리 때문에 낙찰대금 외 추가 부담이 생기는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이번 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 동일면적 최근 12개월 평균보다 신건 최저가가 높은 데다 최신 거래도 215,000,000원으로, 현재 257,000,000원은 최근 거래 수준 위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1269-1 지산청산맨션 103동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층 |
| 소유자 | 강은기 (2013.05.28. 거래가액 180,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고(변경전:대봉새마을금고) / 256,248,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가상 임대관계도 없으며, 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·승계 이슈는 나타나지 않습니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
등기부에는 과거 지범새마을금고·동대구농업협동조합·김성대·주식회사투게더앱스의 근저당권과 주식회사투게더앱스의 전세권 등이 있었지만, 모두 이미 말소된 등기입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.07.08. 대봉새마을금고의 근저당권이고, 경매개시결정 역시 그보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 등기권리 중 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 257,000,000원은 최근 거래보다 높다
같은 단지 ‘서한청산맨션’ 동일면적 84.9㎡의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 223,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 223,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원이며, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -0.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 84.9㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 84.9㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 8건 | 223,750,000원 |
현재 최저가 257,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 257,000,000원으로 봐야 하며, 이 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보거나 권리가 깨끗하다는 이유로 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 2. 근저당 · 대봉새마을금고 | 300,000,000원 | 252,602,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 300,000,000원 중 252,602,000원이 배당되고, 47,398,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 이 미배당은 근저당 채권자의 배당 부족분으로, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구3호선 지산역 북동측 인근. 주변은 공동주택, 단독·다세대주택, 노선상가 등이 섞인 주택 및 상가혼용지대로 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성이 양호합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 13층 1302호입니다. 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로2류·중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 서한청산맨션은 468세대, 1991.08.28. 준공입니다. 동일면적 실거래가 12건 확인되고 최근 12개월에도 8건이 있어 거래 표본은 존재하지만, 최신 거래가 215,000,000원이고 최근 추세가 -0.2%인 점은 가격 협상력과 재매각 시 고려할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격 점검. 최저가 257,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.9%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 저렴’하다고 전제하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 205,600,000원, 2회 유찰 시 164,480,000원입니다. 각 회차마다 최신 실거래와 다시 비교해 실질 가격 메리트를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 없다고 평가됐지만 내부는 폐문으로 직접 조사되지 않았습니다. 실제 점유 상태와 인도 가능성은 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조 및 인테리어는 폐문 등으로 조사하지 못해 동유형 유사세대의 표준적 상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각 관련 서류, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 현재 말소기준인 대봉새마을금고 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 수익성은 권리의 깨끗함만으로 결정되지 않습니다. 현재 실질취득 257,000,000원은 최근 12개월 평균 223,750,000원의 114.9%이고, 최신 거래도 215,000,000원입니다. 최근 추세가 -0.2%인 점까지 감안하면 현재 신건에는 가격 메리트가 없습니다. 권리는 합격이지만, 가격은 회차가 내려갈수록 다시 판단해야 하는 사건입니다.
