매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 상가·토지 특성상 환금성과 임대관계 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인으로 법적 인수위험은 낮으나 실거래 자료 부재, 상가·토지 용도, 미상 임대관계로 보수적 접근이 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인은 존재하지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 매수인 인수액은 0원으로 권리 부담은 낮습니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 일반상업지역 내 근린생활시설·대지 성격으로, 가격보다 활용도와 환금성을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
737,710,990원
516,398,000원 (70%)
실질취득
516,398,000원
인수액 0원
임차인
3명
대항력 없음
핵심지표
환금성 확인
상업용 부동산
대구지방법원 2025타경1248. 경상북도 경산시 중방동 363-4 소재 물건으로, 감정평가상 이용상태는 1~4층 근린생활시설이며 토지는 일반상업지역 내 상업나지입니다. 소유자 서상욱 씨가 2018년 취득 후 경산농업협동조합 근저당을 설정했고, 해당 근저당이 말소기준권리가 됩니다.
낙찰자가 떠안을 가능성이 있는 권리는 확인 결과 없습니다. 다만 상가·토지 물건은 주거용과 달리 임차인 명도보다 실제 영업 유지 여부, 건물 상태, 활용 가능성이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경1248 (임의경매)
소재지
경상북도 경산시 중방동 363-4
물건종류 / 이용상태
대지 + 토지 · 1~4층 근린생활시설
소유자
서상욱
감정가 / 최저가
737,710,990원 / 516,398,000원
신청채권자 / 청구
경산농업협동조합 / 672,015,883원
매각기일
2026.10.22
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 2018.05.30 설정된 경산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정, 압류, 서상천 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 기존 1993년 삼성전자 근저당권 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
임차인
점유
보증금
대항력
위험
김대운
1층
15,000,000원
없음
전입 2024.11.22 (말소기준 이후)
윤경옥
-
미상
없음
보증금 미상 확인 필요
박영남
-
미상
없음
보증금 미상 확인 필요
✅ 인수 관점 확인된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,398,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,563,980원
경산농업협동조합 근저당
442,000,000원
442,000,000원
서상천 근저당
290,000,000원
66,834,020원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
실거래 자료가 없어 회차별 매각가와 미배당 흐름을 비교합니다.
⚠️ 가격 판단 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 70% 수준이지만, 상업용 부동산은 임대수익·활용성·매수층에 따라 환금성이 크게 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경산공설시장 북서측 인근 상가지대로 노산상가 및 숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 간선도로 및 대중교통 접근성이 양호합니다.
토지. 일반상업지역, 토지면적 191㎡, 지목 대, 상업나지입니다.
건물. 철근콘크리트조 4층 근린생활시설이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 대항력은 없지만 보증금 미상 임차인의 실제 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
상가 특성 검토. 주거용처럼 단순 시세 비교보다 임대수익과 활용 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
현장 확인. 제시외 건물 매각 포함 조건과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 사업성은 별도 판단”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 대지와 근린생활시설이라는 특성상 좋은 권리만으로 충분하지 않습니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만 실거래 비교 자료가 없는 상업용 물건이므로, 실제 임대수익과 활용 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
