대구지방법원 2025타경1248. 경산시 중방동 363-4에 있는 물건으로, 용도 표기는 대지 + 토지이고 감정 이용상태는 1~4층 근린생활시설입니다. 소유자는 서상욱이며 2018.05.30. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 경산농업협동조합 근저당이 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 2025.06.25. 서상천의 근저당, 2025.11.13. 임의경매개시결정, 2026.07.06. 경산시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 비교적 분명합니다. 임차인은 김대운·윤경옥·박영남 3명으로 조사됐지만, 전입일은 각각 2024.11.22., 2025.03.31., 2019.08.20.으로 모두 2018.05.30. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 있어도 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 그 사정만으로 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 363-4 · 경상북도 경산시 중앙로14길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1~4층 근린생활시설 |
| 소유자 | 서상욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 737,710,990원 / 737,710,990원 (신건) |
| 청구금액 | 672,015,883원 |
| 토지 | 191.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,838,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.05.30. 을구 3번 경산농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 442,000,000원이고, 2022.11.16. 변경등기로 채권최고액 492,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후의 서상천 근저당 290,000,000원, 임의경매개시결정, 경산시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대운 | 1층 | 2024.11.22 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤경옥 | - | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영남 | - | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 세 임차인의 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 김대운은 보증금 15,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사됐고 2026.01.06. 배당요구를 했습니다. 윤경옥과 박영남은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 기준 대항력은 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 737,710,990원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,777,110원 |
| 2. 근저당 · 경산농업협동조합 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서상천 | 290,000,000원 | 285,933,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 732,000,000원 중 727,933,880원이 배당되고 4,066,120원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 737,710,990원 | 727,933,880원 | 4,066,120원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 590,168,792원 | 581,867,104원 | 150,132,896원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 472,135,033원 | 465,013,683원 | 266,986,317원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 낮아져 후순위 채권의 미배당은 늘지만, 이 사건에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지 않습니다. 즉 낙찰가가 내려가도 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 이것은 권리 안전성에 관한 이야기이고, 근린생활시설의 적정 매입가격·임대수익·환금성과는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산공설시장 북서측 인근으로, 주변은 노산상가와 숙박시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 이용상태. 건물은 1~4층 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 진출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 191.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물이며 전면강화유리 및 알미늄샤시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비는 있으나 단수 등으로 실제 작동 여부는 미상입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 3명 모두 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도 협의와 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 임차관계. 윤경옥·박영남의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 계약내용과 점유 범위는 매각물건명세서 및 현황을 대조해야 합니다.
- 근저당 금액. 경산농업협동조합 근저당은 2022.11.16. 채권최고액 492,000,000원 변경 내역이 있으므로 배당 시뮬레이션의 442,000,000원과 원본을 대조해야 합니다.
- 설비 상태. 단수 등으로 위생·급배수설비 실제 작동 여부가 확인되지 않았으므로 수선비 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 권리상 인수 0원과 별개로 상가의 실제 수익성·공실·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·배당. 경산시 압류는 등기상 말소대상이지만 당해세·최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2018.05.30. 경산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김대운·윤경옥·박영남도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가는 감정가와 같은 737,710,990원인 신건입니다. 여기에 1~4층 근린생활시설의 점유자 3명, 실제 작동 여부가 확인되지 않은 급배수설비, 일괄매각·제시외 건물 포함, 그리고 근저당 채권최고액 변경 내역과 배당 계산액의 차이까지 확인할 항목이 남아 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격과 상가 운영·명도·현장 상태를 확인하고 들어가야 하는 물건입니다.
