광주지방법원 2025타경50117. 진도읍 성내리 22-57 토지와 성내길 28 건물을 함께 매각하는 사건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 현재 이용상태는 다가구주택입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가 293,434,080원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 164,323,000원입니다.

문제의 중심은 가격보다 선순위 권리입니다. 말소기준은 2024.02.28 농업회사법인 가을농산 주식회사의 가압류 47,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞서 설정된 가등기와 여러 전세권이 남아 있습니다. 특히 매각물건명세서는 목록 1 갑구 11번과 목록 2 갑구 9번의 소유권이전등기청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 잃을 수 있다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명

보증기관 대위·승계 신고인은 없으며 실제 임차인은 8명입니다. 대항력·우선변제 요건이 확인되는 임차인과 전입일·확정일자가 불명확한 임차인이 섞여 있습니다. 특히 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

배정수·조경미의 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기도 말소되지 않습니다. 현재 배당계산에서는 두 사람 모두 각 30,000,000원이 전액 배당되는 것으로 잡혀 있습니다.

③ 유찰가격보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다

현재 최저매각가는 164,323,000원이지만 배당계산상 윤진숙 보증금 70,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어, 현재 회차의 산정 실질취득은 234,323,000원입니다. 따라서 164,323,000원만 보고 취득가격을 판단하면 안 됩니다.

유찰이 깊어질수록 낙찰가 자체는 내려가지만 매수인 인수액은 70,000,000원 → 92,384,265원 → 96,331,059원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 여기에 가등기와 선순위 전세권의 권리효과까지 별도로 남아 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,323,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용과 신재식·배정수·조경미 보증금이 먼저 배당되고, 김시담 전세권에 26,222,478원이 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다. 윤진숙 보증금 70,000,000원은 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진도초교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택·단독주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 현재 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅·드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·현상변경허가 대상구역·전통상업보존구역입니다.
• 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기부터 확인. 2024.01.19 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결 가능성과 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다. 이 권리는 소유권 자체에 영향을 줄 수 있습니다.
• 선순위 전세권 잔액 확인. 윤진숙·유상권·신재식·오지원 전세권은 명세서상 인수권리이며, 김시담 전세권도 등기 판정상 인수로 표시돼 있습니다. 각 전세금의 실제 잔액과 배당 후 말소 가능 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 미상 임차관계 확인. 김의진은 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 윤태인·유상권·김시담은 전입일 등 대항력 판단 요소가 불명확합니다. 이들의 실제 점유·계약·전입 상태를 확인해야 합니다.
• 배정수 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시 채권자로 나타나는 배정수의 임대차계약과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
• 유찰가만 보지 말 것. 현재 164,323,000원 낙찰가 가정에도 70,000,000원 인수가 붙어 실질취득은 234,323,000원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 사건이므로 실제 현황과 매각대상 경계를 대조해야 합니다.

맺으며 — “56% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 권리다

이 사건은 감정가 293,434,080원에서 두 번 유찰돼 164,323,000원까지 내려왔지만, 낮아진 최저가 자체가 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 배당계산만으로도 윤진숙 보증금 70,000,000원이 인수되어 실질취득은 234,323,000원이고, 추가 유찰 때는 인수액이 92,384,265원, 96,331,059원으로 증가합니다.

무엇보다 소유권이전등기청구권 가등기가 말소되지 않아 매매예약 완결 시 소유권을 상실할 수 있다는 점, 그리고 복수의 선순위 전세권과 대항력·승계 여부가 완전히 정리되지 않은 임차관계가 동시에 존재합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 가등기 소멸 가능성, 전세권 실제 잔액, 임차보증금 인수 범위를 입찰 전에 확정할 수 있느냐입니다.