최저가보다 인수권리가 더 크다 — 가등기 2건까지 살아남는 진도 성내길 28

광주지방법원 2025타경50117. 진도초교 남동측 기존주택지대에 위치한 철근콘크리트구조 4층 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 최옥석이며, 2024년 1월 19일 소유권을 취득했습니다. 감정가 293,434,080원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 164,323,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰률보다 매각으로 지워지지 않는 권리를 먼저 계산해야 합니다.

매각물건명세서에는 토지와 건물에 설정된 소유권이전등기청구권 가등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 확정되지 않았고, 매매예약이 완결되면 낙찰자는 취득한 소유권을 상실할 수 있습니다. 금액으로 계산할 수 없는 권리위험이므로, 전세금·보증금 인수액만 더해 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘인수’가 핵심

2012년 12월 7일 설정된 황석문 근저당권 70,000,000원은 2015년 10월 16일 해지로 말소됐습니다. 2011년 설정된 전세권도 2023년 10월 27일 말소됐고, 2012년 노관민 명의 가등기 역시 2012년 12월 7일 말소됐습니다. 따라서 과거 등기만 보고 현재의 인수위험을 판단하면 안 됩니다.

② 인수권리 계산 — 최소 210,000,000원, 최대 270,000,000원

말소되지 않는 전세권 4건은 합계 210,000,000원입니다. 배정수와 조경미의 임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하며, 각 보증금은 30,000,000원입니다. 따라서 금액으로 계산 가능한 인수부담은 최소 210,000,000원, 최대 270,000,000원입니다.

현재 회차에서는 최저가 164,323,000원에 전세권 인수액만 더해도 실질취득액이 374,323,000원입니다. 임차권 보증금 60,000,000원이 배당되지 않으면 434,323,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 127.6~148.0%이며, 가등기 위험과 대항력 미상 점유자의 부담은 포함하지 않은 금액입니다.

③ 임차인 현황 — 실제 임차인 8명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 8명입니다. 대항력 판정에 필요한 전입일이 확인되지 않은 윤태인·유상권·김시담은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않았다는 이유만으로 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 없다고 단정하는 것도 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,323,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 현재 회차 매각가를 전제로 한 추정입니다. 등기상 말소 이력, 매각물건명세서가 별도로 명시한 존속 전세권·가등기·임차권 잔액, 당해세와 최우선변제 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표에서 인수액이 보이지 않더라도 명세서의 인수권리는 별도로 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진도초교 남동측 인근이며, 주변은 다가구주택과 단독주택 등이 형성된 기존주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 다가구주택 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅·드라이비트 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 새시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 여러 세대의 점유·보증금 관계를 함께 정리해야 하는 다가구주택이고 이미 2회 유찰됐습니다. 권리관계가 복잡해 일반 매수자의 접근성이 낮습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 목록 1 갑구 11과 목록 2 갑구 9의 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결권 행사 가능성이 남았는지 확인해야 합니다.
• 가등기권자 협의 없는 입찰 금지. 말소 동의서나 말소에 필요한 확정적 서류 없이 낙찰받으면 소유권 상실 위험을 통제할 수 없습니다.
• 전세권 4건 원본 대조. 윤진숙·유상권·신재식·오지원 전세권의 현재 점유, 계약 종료, 전세금 반환 여부와 말소 가능성을 각각 확인하세요.
• 임차권 배당액 확인. 배정수·조경미 보증금 합계 60,000,000원의 실제 배당액과 낙찰자 승계 잔액을 매각허가 전후 최종 배당표로 다시 계산해야 합니다.
• 대항력 미상 임차인 확인. 윤태인·유상권·김시담의 최초 전입일, 점유개시일, 임대차계약서와 보증금 지급 자료를 확인하세요.
• 배정수 관계 확인. 임차권등기권자와 경매채권자가 동일하므로 계약 실체와 채권 관계를 별도로 검증해야 합니다.
• 호실 표시 대조. 임차인 조사상의 호실과 등기된 전세권·임차권의 층·면적 범위를 현장에서 대조해 중복 또는 불일치를 확인하세요.
• 관리·명도비 반영. 실제 임차인 8명과 다수 전세권자가 얽혀 있어 인도명령만으로 일괄 명도가 끝나지 않을 수 있습니다.
• 세금·최우선변제 확인. 당해세, 소액임차인 최우선변제와 체납 공과금은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰률보다 소유권이 먼저다”

이 물건은 최저가가 감정가의 56%라는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 현재 회차 최저가 164,323,000원에 존속 전세권 210,000,000원을 더하면 이미 374,323,000원이고, 임차권 보증금 60,000,000원이 배당되지 않으면 실질취득액은 434,323,000원까지 올라갑니다. 감정가보다 80,888,920~140,888,920원 높은 구조입니다.

무엇보다 토지·건물 가등기 2개 등기는 매매예약이 완결될 경우 낙찰자의 소유권을 흔듭니다. 이 위험은 유찰이 한두 번 더 진행돼도 없어지지 않습니다. 4회 유찰 시 최저가가 80,518,270원으로 내려가더라도 정량 인수부담을 합친 실질취득액은 290,518,270~350,518,270원이며, 가등기 위험은 그대로입니다. 가격은 낮아졌지만 권리는 닫히지 않았습니다. 가등기 말소와 전세권·임차권 정리 방안이 입찰 전에 확정되지 않는다면, 이 사건은 보수적으로 배제하는 판단이 합리적입니다.