대전지방법원 2025타경12646. 아산시 탕정면 용두리 브라운스톤갤럭시 9층 996호입니다. 사건 용도표기는 아파트이지만 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 실제 이용도 방1·욕실/화장실·주방·현관 구조의 오피스텔 1개호입니다. 등기상 소유자는 이미정이며, 2023.12.05 거래가액 142,000,000원으로 소유권을 취득한 날 신한은행 근저당 110,400,000원이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 그 2023.12.05 신한은행 근저당입니다. 이후 주식회사알토란의 216,474,000원 가압류, 이 사건 강제경매개시결정, 제이비우리캐피탈의 7,533,801원 가압류, 신한은행의 별도 임의경매개시결정까지 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12646 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 730 브라운스톤갤럭시 9층 996호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 1개호 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 중 9층 996호 · 사용승인일 2023.09.27 |
| 소유자 | 이미정 · 단독소유 · 2023.12.05 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 181,551,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 간단합니다. 2023.10.16 무궁화신탁 명의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2023.12.05 이미정에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 뒤에 들어온 알토란 가압류·강제경매, 제이비우리캐피탈 가압류, 신한은행 임의경매는 낙찰로 모두 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현민 | 9층996호(브라운스톤갤럭시) · 주거 | 2025.09.12 | 미상 | 2025.11.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김현민의 전입신고는 2025.09.12로 말소기준권리인 2023.12.05 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.11.20에 했으나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 110,400,000원 | 110,400,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사알토란 | 216,474,000원 | 27,826,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 알토란 | 181,551,130원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 7,533,801원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 181,551,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 697,510,061원, 채권자 예상배당 138,226,000원, 미배당 559,284,061원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,000,000원 | 138,226,000원 | 559,284,061원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 587,089,261원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 609,294,381원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰에 따라 달라지는 것은 낙찰가와 채권자 배당 규모이지, 김현민 보증금을 매수인이 떠안는 구조로 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 최저가가 내려간다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방1·욕실/화장실·주방·현관 등으로 구성된 오피스텔 1개호로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 주위환경. 아산디스플레이시티2 일반산업단지 남서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·도시형생활주택·주상나지 등이 혼재한 산업단지 주변지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 북측으로 4차선 포장도로에 접해 주차장으로 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며 공시지가는 1,239,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2023.09.27이고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 등을 기준으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.12.05 신한은행 근저당 110,400,000원이 기준권리인지 등기부 원본과 최종 매각물건명세서에서 다시 대조합니다.
- 김현민 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당 및 소액임차인 최우선변제 판단을 위해 보완 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도표기와 달리 감정 이용상태·건축물대장은 오피스텔입니다. 금융·세금·임대수요 판단도 오피스텔 기준으로 검토합니다.
- 가격 검증. 감정가나 과거 거래가액만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 탕정면 인근 오피스텔 최근 거래를 기준으로 응찰가 상한을 정합니다.
- 점유·명도. 주거 임차인 김현민이 점유 중이므로 낙찰 후 인도 및 명도 일정을 고려합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최종 서류를 확인합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증
이 사건의 핵심은 “보증금 미상 임차인이 있어도 대항력은 없다”는 점입니다. 김현민의 전입일이 말소기준보다 약 2년 뒤이므로 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조가 아니고, 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정도 전부 소멸합니다. 따라서 매수인 인수 0원이라는 권리 결론은 명확합니다.
다만 이 물건은 감정가 141,000,000원과 최저가가 같은 신건이고, 현재 시장가격을 직접 비교할 실거래 근거 없이 감정가만 보고 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 게다가 실제 용도는 오피스텔이고 산업단지 주변 입지라는 특성이 있어 환금성과 임대수요는 별도 검증이 필요합니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 이 사건의 입찰 판단은 그 두 문장으로 정리됩니다.
